Оцените свою квартиру

Сколько стоит Ваша квартира? Узнайте!

Найдите недвижимость

Какая квартира, дом, участок Вам нравится? Выберите!

Обратите внимание

Какие партнеры у нас есть? Посмотрите сами!

Узнайте свои возможности

На какую квартиру Вы рассчитываете? Посмотрите!

Подберите вариант обмена

Какие варианты обмена Вас устроят? Подыщите!

Разместите бесплатно

Своё объявление на нашем сайте. Пришлите!

Обмен квартиры

Одной из самых популярных операций с недвижимостью является обмен. Он проводится по абсолютно разным причинам, среди которых изменение места работы, создание семьи, желание переезда загород, улучшение условий проживания и пр. Поиск наиболее выгодных вариантов обмена, как и сама процедура сделки, сопряжены с массой всевозможных трудностей, которые сложно преодолеть неподготовленному человеку.

Сориентироваться на рынке жилой недвижимости в столице нелегко – структура и количество предложений меняются ежеминутно. Выбирая таунхаус, студию и другой объекта, понадобится также учесть ряд нюансов: близость к метро, район, год постройки, состояние помещений и здания, условия продажи и вероятные риски. Оптимальное решение жилищной проблемы можно искать очень долго, если вы не подкованы в данном вопросе.

Виды обмена

Встречаются различные варианты сделки, каждый из которых характеризуется своими особенностями. Итак, можно обменять квартиру (комнату, дом):

  • на большую, меньшую, равноценную,
  • новостройку, коттедж, участок,
  • приватизированную или неприватизированную,
  • с доплатой или без,
  • с материнским капиталом,
  • по военной ипотеке и т.д.

Рассмотрим некоторые типы подробнее

Обмен с целью увеличения / уменьшения жилплощади. В первом случае люди стремятся добавить квадратные метры и, например, получить вместо однокомнатной двухкомнатную или трехкомнатную квартиру в связи с расширением семьи либо потребностью в повышении уровня комфорта. Во втором – присутствует необходимость «пожертвовать большей площадью» для получения денежной компенсации. Однако если речь идет о скромной комнате в коммуналке в центре Москвы, которая обменивается на просторное помещение на окраине, можно обойтись без доплаты. Это называется равноценный обмен. Для его осуществления рекомендуется знать точную рыночную стоимость и обращаться только к проверенным базам недвижимости.

Обмен одной квартиры на несколько. Обычно его производят по семейным обстоятельствам – при делении наследства, разъезде после развода, переезде детей, а также для улучшения качества жизни, когда реализуется расселение жильцов коммунальной квартиры.

Обмен равных по площади квартир. Возможен при устройстве на другую работу, поступлении в вуз, намерении проживать рядом с родственниками. Наличие или отсутствие доплаты будет зависеть от многих факторов, которые повлияют на конечную рыночную стоимость.

Обмен на загородную недвижимость. Подходит для тех, кто хочет отдохнуть от мегаполиса. Такая удаленность должна компенсироваться удобством проживания либо денежной прибавкой. В идеале, чтобы загородный дом оснащался всеми коммуникациями и находился на территории, имеющей хорошую транспортную доступность, благоприятную экологическую обстановку и развитую инфраструктуру.

Сегодня все большее распространение получает вариант под залог имеющегося жилья. Это означает следующее: если средств на покупку недостаточно, то банк оценивает стоимость вашей квартиры и выдает кредит под ее залог.

Еще одной разновидностью считается обмен объекта, находящегося в ипотеке. Для проведения подобной операции нужно участие и одобрение банка, который выдавал кредит. С технической стороны происходит одновременное заключение двух договоров – на продажу и покупку. Покупателем выплачивается долг продавца либо принимаются долговые обязательства, что не приветствуется банками. Для своей уверенности они накладывают обременение, не позволяющее следующему владельцу продавать недвижимое имущество до полного погашения займа.

Схожая схема предусматривается в случае военной ипотеки. Здесь жилплощадь является залогом ФГКУ («Росвоенипотеки»). Такое обременение аннулируется при выслуге 20 лет (10 лет для льготников). Если еще привлекались средства сторонней ипотечной организации, то возможно только полное возмещение. Планируя обменять старую квартиру на новую, военнослужащий вправе найти приобретателя, готового ее купить за счет выплаты оставшегося долга банку и выдачи бывшему собственнику остальной денежной суммы.

Интересной программой, которую начали практиковать московские риелторы, признается «trade-in». Она состоит в покупке 1, 2-х или 3-х комнатной квартиры в строящемся доме, при этом в качестве оплаты выступает нынешняя недвижимость. Сделка допускает привлечение материнского капитала (при достижении ребенком возраста трех лет).

Следующие два вида в настоящее время довольно редкие:

  • Первый называется меной. Его, как правило, осуществляют родственники, которые хотят съехаться или разъехаться. В данном случае недвижимость в собственности меняется с заключением договора мены.
  • Ко второму относится обмен, в котором участвует неприватизированная квартира. Государственную меняют только на такую же муниципальную.

Раньше оба способа были весьма востребованы – они становились практически единственным шансом людей приобрести другое жилье. Однако у них много минусов. Самый весомый – минимум вариантов. Мена производится лишь тогда, когда новая квартира будет устраивать вас, а ваша жилплощадь, в свою очередь, должна нравиться тем, кто желает поменяться. А это далеко непросто.

Порядок обмена и необходимые документы

В современных реалиях предлагаются 2 возможности: прямая и альтернативная купля-продажа. В простой есть только продавец и покупатель. В альтернативной – владелец продаваемой недвижимости является покупателем другого объекта. Количество лиц, участвующих в этой многоступенчатой сделке, может быть от 3 и выше. Сложность в том, что все ДКП должны подписываться одновременно.

Что говорится в конкретных ситуациях:

  • «Альтернатива подобрана!» – продавец нашел приемлемый вариант нового жилья.
  • «Легкая или реальная альтернатива» (при условии адекватных притязаний к понравившейся квартире) – например, продажа двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе с доплатой.
  • «Сложная или нереальная альтернатива» – к примеру, продажа малогабаритной двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе без доплаты.

Суть альтернативной сделки в снижении финансовых рисков для обеих сторон. Конечно, можно было бы сначала продать недвижимость, затем добавить какую-либо сумму и приобрести новую. Но рыночная конъюнктура такова, что между реализацией одной и покупкой другой квартиры иногда происходит скачок цен или иные финансовые неприятности, разрушающие планы. Подобные проблемы зачастую возникают у тех, кто самостоятельно проводит оценку жилья. Помощь специалистов в этом аспекте призвана обеспечить точные прогнозы доплат и определение общей вероятности подобной сделки.

Этапы альтернативного обмена (упрощенно):

  1. Поиск покупателя (подписание договора, передача аванса продавцу).
  2. Поиск новой квартиры (подписание договора, внесение аванса покупателем).
  3. Сбор документов и их юридическая экспертиза.
  4. Организационные моменты: расчеты, арендование банковских ячеек, помещение туда необходимых сумм.
  5. Подписание договоров купли-продажи и направление документации на государственную регистрацию.
  6. Изымание денег из банковских ячеек, подписание акта приемки-передачи жилища.

Скажем, нужно обменять квартиру в Подмосковье на Москву. Она выставляется на продажу. Когда находится покупатель, для продающего подбирается объект из предлагаемых в открытом доступе. Деньги, полученные от продажи одной недвижимости, идут на покупку другой. Это простейшая схема, которая требует наличия третьего человека – «чистого покупателя», располагающего достаточными средствами для единовременного приобретения.

В течение прямого обмена участники имеют дело исключительно друг с другом и выполняют взаимозачеты. При обманчивой простоте данного процесса здесь отсутствует свободный выбор новой жилплощади. Особенно очевидно это в том случае, когда одну квартиру обменивают на несколько. Таким образом, альтернативный обмен – квартиры с разными владельцами, прямой – один владелец у нескольких квартир.

Пакет документов:

  • Документы, относящиеся к категории правоустанавливающих.
  • Выписки из домовой книги.
  • Кадастровые паспорта на помещения.
  • Финансово-лицевые счета на квартиры (копии).
  • Справки об оценочной стоимости недвижимости.
  • Удостоверения личности участников (паспорта и свидетельства о рождении).
  • Свидетельства о браке, его расторжении, письменные согласия на заключение договора, если жилье покупалось в период брака (даже при расторгнутом браке).
  • Справки из отдела опеки и попечительства для несовершеннолетних, если они участвуют в сделке.
  • Отказы от претензий на квартиру (нотариально заверенные).

Пару слов о налогообложении. Налоговый Кодекс не регламентирует налоговые отчисления при прямом обмене, однако Гражданский Кодекс (ст. 567) поясняет, что к договору мены применимы нормы налогообложения, характерные договору купли-продажи. Сторона, передающая право собственности, признается продавцом, а противоположная – покупателем. Предполагается, что оплата осуществляется в натуральной форме. Налог не взимается, если недвижимость принадлежала владельцу более 5 лет (до 2016 срок составлял 3 года). Если происходит равноценный обмен без доплаты, подоходный налог также платить не надо.

Что необходимо сделать при самостоятельном проведении обмена квартиры?

  • Определить потребности. То есть при выборе нового жилья нужно конкретизировать приоритеты. К ним относят расположение, количество комнат и другое.
  • Оценить стоимость квартиры. Для этого вы можете привлечь специалиста или установить приблизительную сумму, что, безусловно, нерационально.
  • Дать объявления о продаже. Составить текст и график их выхода, а также продумать, как отвечать на звонки и отличить покупателя от мошенника.
  • Подобрать для себя недвижимость. Следует использовать разные источники для поиска подходящего варианта, проводить переговоры с целью согласования условий, приемлемых для обеих сторон.
  • Собрать и проверить все требуемые документы.
  • Оформить договоры. Выяснить, нет ли изменений в законах и налогообложении, что может добавить вам хлопот в будущем.
  • Провести сделку. Оформление покупаемого и продаваемого жилья должно проходить одновременно. В противном случае можно остаться и без квартиры, и без денежных средств.
  • Получить деньги. Их перевод лучше выполнять через банк.
  • Осуществить передачу объекта.

Новые и традиционные способы обмена, которые практиковались еще в Советском Союзе, могут хорошо работать на столичном рынке недвижимости. Но самостоятельно заниматься ими опасно, поскольку вы не будете защищены от юридически нечистых сделок. Обнаружив выгодное предложение и попавшись на него, вы рискуете потерять квартиру или доплатить несправедливую сумму. Произвести правильную оценку партнеров, подтвердить верное оформление документации и учесть расходы на рекламу могут только опытные специалисты.

Квалифицированные риелторы имеют собственные базы данных и позволяют в значительно более короткие сроки найти лучшие варианты. Агентство недвижимости заинтересовано в предоставлении клиентам самой актуальной и полной информации. Найденные же случайно предложения обычно сопровождаются ложными сведениями, касающимися стоимости, прав собственности, владельцев и пр.

Сотрудничество с нами при обмене жилья

Казалось бы, обменять однокомнатную, двухкомнатную, трехкомнатную квартиру можно без профессиональной помощи. Однако в действительности это серьезная процедура, и к ней следует подходить со всей ответственностью. Кроме того, ситуация на жилищном рынке не всегда стабильна. В зависимости от сезона, экономической обстановки в стране и нововведений в законодательстве цены могут расти или снижаться.

Самым важным и первостепенным является временной фактор. Искать покупателя жилья и будущую жилплощадь надо одновременно. В противном случае можно остаться на улице после продажи. Помимо того, если вы уже нашли покупателя, но затрудняетесь с подбором нового помещения, вы рискуете потерять кандидата, в результате чего придется возобновлять поиск.

Обратившись в агентство недвижимости «Твоя квартира», вы избавите себя от многих возможных проблем. Мы изучим юридическую историю приобретаемого объекта, и если в процессе такой проверки выявятся нежелательные эпизоды, убедим отказаться от данного варианта и найдем иной. Наши сотрудники организуют сделку (в том числе ипотечную) таким образом, чтобы она прошла в оптимальных условиях. После получения договоров мы помогаем нашим клиентам зарегистрироваться в квартире и осуществить перевод денег с одного финансово-лицевого счета на другой.

В чем заключается наша работа?

  • Консультирование. Здесь вы можете задать любой вопрос риелтору и юристу.
  • Осмотр и оценка продаваемых объектов. В случае если они имеют не самый презентабельный облик, проводится анализ того, какие действия потребуются для придания ликвидного вида и поднятия рыночной стоимости.
  • Создание рекламной кампании.
  • Презентации квартиры после нахождения покупателей.
  • Подбор альтернативных вариантов, учитывая возможности и запросы клиента.
  • Обсуждение с потенциальными кандидатами условий в предварительном соглашении.
  • Внесение предоплаты за подобранный вариант для обмена.
  • Юридическая экспертиза недвижимости.
  • Подготовка документов для заключения договоров и разъяснение их содержания.
  • Проведение сделки.
  • Организация взаиморасчетов, согласование доступа к банковской ячейке.
  • Завершение обмена, получение регистрационных документов, передача ключей.

Собственников жилья мы хотим еще раз предостеречь: пусть вас не ослепляют выгодные сделки, маячащие на горизонте, ведь на кону ваши деньги, поэтому оградите себя от необдуманных и поспешных решений. Вам понадобится серьезный анализ рынка, специальные познания в области жилищного права, временные затраты и соблюдение мер предосторожности. Облегчить процесс и сократить риски помогут профессионалы, которые пресекут любые попытки мошенничества и соберут документы без бюрократических сюрпризов.

Мы обязательно найдем способ урегулирования вашего квартирного вопроса и определим перспективу обмена 1, 2, 3-комнатного жилья в Москве и Подмосковье. Юридическое сопровождение сделки будет способствовать ее успешному и безопасному проведению.

Заявка на обмен квартиры
Ваша недвижимость

Объект недвижимости:

Кол-во комнат:

Расположение:

Объект недвижимости:

Адрес:
Прощадь (м2)
Этаж

Оплата:

Желаемая недвижимость

Объект недвижимости:

Кол-во комнат:

Тип объекта:

Расположение:

Контактные данные

Персональные данные:

ФИО:*
Телефон:*

Комментарий:

Нажимая кнопку "Отправить заявку", Вы даете согласие на обработку персональных данных