Москва, Ленинградский проспект, д.68 стр.24

+7 (495) 374 64 64

  1. Главная
  2. Услуги
  3. Покупка

Покупка

Как известно, приобретение жилья – непростое мероприятие, подходить к которому нужно с полной ответственностью. Перед тем как перейти к самому процессу покупки, необходимо узнать, как не потерять деньги и сохранить нервы в порядке. Любое серьезное дело требует тщательной подготовки, поскольку грамотно организованная предварительная работа способна существенно облегчить задачу потом.

В первую очередь следует определиться с тем, кто будет заниматься поиском жилья и оформлением документов при покупке квартиры – вы сами или риелтор? Как правило, не все обладают юридическими знаниями, поэтому обращаются к услугам риэлтора. Хороший специалист годами накапливает опыт и приобретает необходимые навыки. За помощь в покупке квартиры он берет конкретную плату. В среднем она варьируется в пределах 2-5% от суммы сделки.

Таким образом, прежде всего, покупатель должен учесть все возможные риски при совершении сделки. Решив проводить все процедуры самостоятельно, вы, возможно, сэкономите, но потратите немало времени и сил. Поэтому наиболее рациональным решением станет сопровождение сделки по покупке квартиры опытным риелтором.

Какое жилье выбрать?

Вторым по значимости моментом является выбор жилой недвижимости. Рынок подразделяется на 2 категории:

  • Первичное жилье. Оно представлено квартирами в новостройках, на которые еще не оформлено право собственности. Другими словами, это недвижимость, находящаяся в собственности застройщика, пока ее не купят.
  • Вторичное жилье. Это квартира, на которую уже оформлено право собственности. При этом она может располагаться как в новом, только что сданном доме, так и в старом, возведенном 60-70 лет назад.

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы.

Плюсы первичного жилья:

  • Новизна. Несмотря на то, что квартиры в новостройках требуют определенного ремонта, они не нуждаются в капитальных вмешательствах.
  • Юридическая чистота. У первички нет предыстории, как не было и собственников. Это значит, что там никто не прописан, соответственно, проблем с бывшими хозяевами не возникнет.
  • Невысокая цена. Данное преимущество актуально в том случае, если квартира приобретается на раннем этапе строительства по договору долевого участия. Однако в последнее время цены на первичку и вторичку практически сравнялись.

Минусы первичного жилья:

  • Длительный срок регистрации права собственности. Покупатель получает свидетельство о праве собственности на недвижимость только через несколько месяцев или лет. Это значит, что он временно не может прописаться в своей квартире.
  • Риск потерять деньги в случае покупки в строящемся доме. Бывают ситуации, когда застройщик оказывается банкротом или мошенником.
  • Отсутствие отделки. Чаще всего приходится делать ремонт.
  • Географическое расположение. Выбор новостроек в конкретном районе может быть ограниченным.

Покупка вторички осуществляется быстрее. Основная опасность заключается в юридических вопросах. Самое важное – убедиться, что прежние жильцы выписаны, нет лиц, за которыми сохранилось право проживания в квартире, что она не сдана в аренду и нет задолженностей по коммунальным платежам. Помимо этого, будущий собственник может не знать и о том, что жилье арестовано или заложено. Именно поэтому, стоит внимательно изучить объект, тем более, если его предлагают по низкой цене.

Существует еще относительно новый вид недвижимости - Апартаменты.

Апартаменты внешне выглядят так же, как квартиры. Но у них есть особенности, которые не каждому подходят. Разбираемся, в чем разница между апартаментом и квартирой.

Тип помещения

Апартаменты считаются коммерческими помещениями, а не жилыми.

Застройщик не всегда может купить участок под жилищное строительство, зато есть земля под гостиницу или офисное здание. Компания ее покупает и строит дом. Квартиры в таком доме будут называться апартаментами, в них тоже можно жить.

Тип апартаментов зависит от типа назначения земли: под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения. Первый вариант лучше: налоги ниже, прав больше. Чтобы узнать назначение земли, попросите у застройщика свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.

Регистрация жильцов

В квартире возможна постоянная регистрация или «прописка». Зарегистрированный в квартире взрослый может прописать своего ребенка, никого не спрашивая.

Владельцы апартаментов регистрируются временно по месту пребывания. Раз в 5 лет такую регистрацию продлевают. Чтобы зарегистрировать ребенка, потребуется согласие всех взрослых собственников.

Если здание построено на земле под офисы, зарегистрироваться не получится.

Регистрацию спрашивают, когда оформляют документы, выдают кредиты. Иногда она влияет на льготы.

Налог на имущество

Собственники недвижимости каждый год платят налог на имущество. Его рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости.

Владельцы квартир платят 0,1-0,15% кадастровой стоимости. Для расчета налога из площади квартиры вычитают 20 м2 и платят только с оставшихся метров.

Налог для владельцев апартаментов считают, исходя из назначения земли. Если земля под гостиницу — платят 0,5%. Под общественно-деловое здание — 2%. Площадь для расчета не уменьшают.

Коммунальные платежи

Квартира считается жильем, поэтому тарифы контролирует государство. Если коммунальщики завышают цены, можно пожаловаться в Роспотребнадзор, прокуратуру или подать иск в суд. Эти инстанции заставляют коммунальщиков поменять тарифы и вычесть переплату из сумм в платежках.

Тарифы для апартаментов контролируют не так строго. Они зависят от типа здания и запросов коммунальщиков. Суммы в платежках за апартаменты обычно на 15-30% больше, чем за квартиры.

Владельцы апартаментов не платят взносы в фонд капитального ремонта. Но если общее имущество будут ремонтировать, их попросят заплатить.

Строительные стандарты и инфраструктура

Жилые дома не строят рядом с фабриками и заводами. Предусматривают детские сады, школы и поликлиники с необходимым количеством мест.

К жилым помещениям предъявляют строгие требования. Регламентировано все — от количества этажей и параметров инженерных систем до уровня шума. Застройщик обязан исправить недостатки, если они найдутся.

Апарт-комплекс могут построить неподалеку от завода. Рядом с домом может не оказаться больницы, садика или школы. Санитарные и строительные нормы мягче, чем для многоквартирных домов.

Налоговый вычет

Когда человек покупает квартиру, он может подать документы на налоговый вычет. Государство вернет ему до 260 тыс. рублей за покупку жилья. На проценты по ипотеке тоже оформляют вычет, возвращают до 390 тыс. рублей.

За покупку апартаментов вычеты не положены.

Господдержка

При покупке квартиры можно взять ипотеку с господдержкой и использовать материнский капитал. На апартаменты государственные программы не распространяются.

Управлением домом

Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки и благоустройства территории собственники решают сообща. Владелец 100 м2 сильнее влияет на решения, чем собственник 30 м2. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.

Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно. А вот в апартаментах вполне: половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.

Соседи

В квартирах нельзя организовать гостиницу, магазин или офис. Для жильцов действуют строгие правила — например, по ночам нельзя шуметь.

В апартаментах можно организовать что угодно, и правила для жилых домов на них не распространяются. Соседи могут шуметь, сколько хотят, сдавать апартамент кому угодно и на любых условиях.

Цена

Земля для гостиниц и офисов дешевле, чем для жилых домов. К тому же апарт-комплекс построить проще, чем жилой: меньше ограничений. Поэтому апартаменты стоят меньше квартир на 10-20%.

В каких случаях апартаменты лучше квартиры

Иногда купить апартаменты выгоднее, чем квартиру.

Если вы не планируете жить в доме всю жизнь и передать апартаменты внукам, разница в цене относительно квартиры наверняка компенсирует дополнительные затраты на налоги и коммунальные платежи.

Бывает, что апартаменты удобнее квартиры из-за расположения — например, в центре города или недалеко от места работы.

Апартаменты покупают для коммерческих нужд — чтобы открыть офис, магазин или мини-гостиницу. Можно оставить пару комнат для себя и практически жить на работе.

Что влияет на стоимость квартиры и как не переплатить?

Эти вопросы актуальны даже для состоятельных людей, поскольку никто не заинтересован в лишних тратах, которых можно избежать. Ключевой вопрос всех сделок с недвижимостью – цена. Именно она является определяющим фактором принятия решения о покупке или отказе от сделки.

Как понять, что стоимость соответствует характеристикам жилой площади? Когда стоит торговаться, а когда лучше сразу согласиться и заключить сделку? Эти вопросы сугубо индивидуальные, однако существуют общие критерии выбора.

Основные факторы, влияющие на цену:

  • Топографическое расположение
  • Тип дома
  • Этажность
  • Наличие инфраструктуры

Если вы хотите купить квартиру там, где на недвижимость нет спроса, здесь можно приобрести хорошее жилье ниже его себестоимости. В крупных городах цена квартир превышает их себестоимость в несколько раз. Поэтому способы оценки, прежде всего, основаны на анализе спроса и предложения.

Что необходимо знать перед покупкой?

Если вы хотите обзавестись своим жильем, необходимо оценить ее реальную стоимость по отношению к предлагаемой с минимальной погрешностью, а также определить, уместен ли торг. Справиться с этой задачей не так просто, поэтому при покупке квартиры лучше воспользоваться услугами агентства.

Нередко продавец ставит завышенную цену. Обычно в нее входят:

  • границы, в пределах которых планируется проведение торга;
  • стоимость услуг специалиста.

Изначально риелтор и продавец определяют для себя нижнюю планку. Ею становится минимальная стоимость, которую они могут предложить. Грамотный торг способен понизить и ее, но здесь не обойтись без профессиональных навыков ведения переговоров, конкретных аргументов и убедительных доводов.

16 параметров, влияющих на ценообразование

  • Тип здания и год его постройки
  • Район
  • Прилегающая территория
  • Инфраструктура
  • Этажность
  • Текущее состояние объекта
  • Метраж
  • Число комнат
  • Планировка
  • Площадь кухни
  • Наличие балкона
  • Тип отопления
  • Тип санузла
  • Застройщик (если планируется приобретение первички)
  • Размер коммунальных платежей
  • Готовность объекта к эксплуатации

Помимо жилья, имеющего стоимость в пределах рынка, можно встретить объекты по завышенной или заниженной цене. Оба варианта должны насторожить покупателя. В первом случае продавцы рассчитывают на человека, который не умеет торговаться, во втором – можно стать жертвой аферистов или владельцем квартиры со скрытыми недостатками.

Как правильно выбрать риелтора?

Как уже было сказано ранее, решать квартирный вопрос, не прибегая к помощи профессионалов, можно только при наличии соответствующих знаний и опыта. Если вы новичок в этом плане, вам не обойтись без специалиста, который осуществляет юридическое сопровождение покупки квартиры в течение всей сделки. Не будет лишним обратиться к родственникам или знакомым, недавно купившим квартиру, так как у них уже имеется определенный опыт. Они смогут рассказать о ситуации на рынке, о ценах и в целом о порядке оформления покупки квартиры.

Выбор специалиста – дело ответственное. Многие обращаются к посредникам, которые работали с их родственниками и знакомыми, после чего последние остались довольны. Тем не менее, стоит съездить в офис агентства, чтобы убедиться в том, что вас не обманывают. При этом не бойтесь задавать интересующие вас вопросы – вы покупатель, который планирует заключить одну из самых серьезных сделок в своей жизни, поэтому вы должны знать обо всех нюансах. Сотрудничая с риелтором, предоставьте ему максимальную информацию о параметрах жилплощади и своих пожеланиях.

Основные способы приобретения жилья

За наличные

С одной стороны, прямая покупка является наиболее простой, с другой – требует максимальной внимательности. Чаще всего такое приобретение – самое крупное в жизни человека. Именно поэтому вопрос безопасности финансов играет первостепенную роль. Перед тем как рассчитаться с продавцом, следует досконально проверить состояние жилья, юридическую чистоту, обсудить наиболее удобный для обеих сторон способ передачи средств.

Покупка квартиры целиком за наличные средства встречается не так часто. Формально переход права собственности к покупателю производится при государственной регистрации сделки. Но регистрация выполняется спустя 10 дней после предоставления документов. Когда же совершать оплату?

  • Перед оформлением, составив расписку о получении денег в счет сделки.
  • После регистрации права на жилье.

Что поможет свести возможные риски к минимуму?

  • Расписки, заверенные юристом.
  • Наличие свидетелей сделки.
  • Использование банковской ячейки.
  • Передача денег в людном месте.

Ипотека

Хороший вариант для людей со стабильным доходом, которые не имеют полной суммы для оплаты. На сегодняшний день, это, пожалуй, единственный выход из положения для тех, кто мечтает обзавестись собственным жильем. Так, ипотечная ставка в банках России колеблется в пределах 6-14%. Как многим уже известно, покупка квартиры в ипотеку возможна при внесении первоначального взноса, который составляет минимум 10% от стоимости недвижимости. Также существуют программы, когда первоначальный взнос не требуется. Однако ставка в таком случае будет выше.

Ипотека – наиболее доступный и распространенный способ приобретения жилья. Но при этом она оказывает ощутимую финансовую нагрузку на ее получателя. Поэтому принимать решение стоит, рассмотрев вопрос со всех сторон. Многие негативно отзываются о данном виде заема, называя его «финансовым рабством». В их представлении, взяв ипотеку, им придется трудиться по 15 часов в сутки и сидеть на воде и хлебе. В принципе, это имеет место быть, так как люди зачастую переоценивают свои возможности. Но если экономить буквально на всем – покупать дешевую еду и одежду, ходить пешком вместо проезда на общественном транспорте и др., лишь бы быстрее рассчитаться с долгом, будьте уверены, что это ни к чему хорошему не приведет.

При таком образе жизни стремление человека к саморазвитию и достижению новых целей будет стремиться к нулю. Работая сутки напролет, довольствуясь малым, плательщик рискует впасть в депрессию, испортить отношения с близкими, потерять работу. Чтобы избежать этого, запомните золотое правило – ежемесячные платежи должны быть посильными. Не платите из последних сил и не ставьте на кон свое здоровье и семью, просто научитесь оптимизировать расходы.

Рассрочка

Этот способ подходит тем, кто на момент покупки квартиры не имеет полную сумму, но уверен, что оставшаяся часть появится в ближайшее время. Рассрочка представляет собой что-то среднее между ипотекой и полной единовременной оплатой. Воспользовавшись ею, покупатель делает первоначальный взнос, который должен быть не менее 50%, а остаток выплачивает постепенно по заранее оговоренному графику. Обычно срок таких платежей составляет от трех месяцев до года, реже до двух лет.

Этот способ оплаты подходит далеко не всем. Такой вариант оптимален для тех, кто имеет стабильно высокий доход или планирует погасить долг деньгами от продажи другой недвижимости. Обычно рассрочкой пользуются, когда приобретают жилье в строящемся доме, ведь на более поздних этапах его стоимость ощутимо возрастет. Некоторые организации предлагают беспроцентную кратковременную рассрочку на 3-6 месяцев. В других случаях за отсрочку платежа нужно будет внести от 10 до 12% переплаты.

Материнский капитал

Для молодых семей материнский капитал является реальным шансом купить жилье. До недавнего времени им могли воспользоваться только те семьи, в которых есть два ребенка и более. Сейчас появилась возможность брать материнский капитал и при наличии только одного ребенка. Величина МСК индексируется ежегодно. При покупке квартиры с его помощью нужно учитывать, что средства поступят на счет владельца только через 1-2 месяца после заключения сделки. Капитал можно использовать как первоначальный взнос, так и для погашения кредита. Для реализации сделки в обязательном порядке нужно обращаться в пенсионный фонд.

Покупка квартиры с помощью материнского капитала

Как можно распоряжаться сертификатными средствами?

  • Добавить к сбережениям для покупки квартиры.
  • Использовать как первоначальный взнос в случае ипотеки.
  • Погасить уже существующий кредит на приобретение жилой недвижимости.

Покупка квартиры с помощью материнского капитала возможна только путем безналичного расчета. Бумажные деньги на руки не выдаются.

Все сделки, в которых участвует МСК, должны быть одобрены Пенсионным Фондом России (ПФР). Жилье можно приобретать как на вторичном, так и на первичном рынке. Однако, вне зависимости от выбора, недвижимость должна обладать определенными характеристиками. Так, основные требования:

  • Расположение на территории Российской Федерации.
  • Абсолютное соответствие санитарно-гигиеническим требованиям.
  • Статус полноценного жилого объекта.

Важно! Приобретая жилье с участием МСК, покупатель обязан выделить доли всех членов семьи, в том числе и детей.

Действует ли правило трех лет?

Многим родителям жилая площадь нужна сразу после рождения ребенка, а не по прошествии трех лет. Но данный срок строго регламентирован законом, поэтому использовать эти деньги до третьего дня рождения нельзя. Исключениями являются следующие случаи:

  • Погашение ипотечного кредита (снижение комиссионных путем досрочной выплаты части займа).
  • Оплата первоначального взноса при одобрении ипотеки.

При таких ситуациях ПФР дает согласие на перевод государственных средств на банковские счета до наступления трехлетнего возраста.

Кроме ипотеки, можно досрочно погасить займ на строительство дома и прочие кредиты, которые так или иначе связаны с улучшением жилищного положения. А прямые покупки можно оплатить только тогда, когда пройдет положенный срок – 3 года. При этом подать заявление в Пенсионный Фонд можно за три месяца до его окончания.

Возможна ли покупка квартиры с помощью мат. капитала у родственников?

Сделки между родственниками законом не запрещаются. Но тогда, когда речь идет о манипуляциях с государственными средствами, на действия лиц, которые находятся в кровном родстве, накладываются определенные ограничения. Бабушки, дедушки, мамы и папы не имеют права продавать жилую недвижимость своим внукам и детям за средства материнского семейного капитала. Это запрещено и родным братьям и сестрам. Данный запрет подчиняется закону: его введение – вынужденная мера, связанная с частыми случаями мошенничества.

Сделки между кровными родственниками могут преследовать корыстные цели, а конкретно – обналичивание МСК вместо улучшения жилищных условий. Прежде всего, государство хочет защитить права ребенка, поэтому пресекает какие-либо аферы, связанные с недвижимостью. Однако сделки между некровными родственниками возможны. Но все операции должны быть направлены исключительно на улучшение условий.

Способы покупки квартиры материнским капиталом

Данный вид субсидии, которая выдается семьям, является самой крупной в России. Грамотное применение этих денег – выгодное вложение родителей в будущее своих детей. Для того чтобы выбрать наиболее правильный способ, необходимо ознакомиться с каждым из них, а также их плюсами и минусами.

Способ 1: прямая покупка (единовременная)

Если личных сбережений в совокупности с пособием хватает на прямую покупку, заключается обычный договор купли-продажи. Основная трудность состоит в том, что средства поступят на счет продавца только спустя 1-2 месяца после подачи заявки в ПФР. В обязательном порядке должна быть проверена юридическая чистота сделки, уточнен статус недвижимости и проведены другие процедуры, предусмотренные законом.

Таким образом, необходимо найти продавца, который согласится ждать от одного до двух месяцев, либо прибегнуть к другому способу расчета. Некоторые покупатели для того, чтобы рассчитаться с продавцом, берут кредит в банке, после чего гасят его средствами семейного капитала.

В соответствии с законом, принятым в 2015 году, любые транзакции с семейными активами запрещены микрофинансовым организациям. Поэтому брать кредит в подобных учреждениях под обеспечение МСК запрещено.

Плюсы. Квартира становится собственностью сразу после совершения сделки.

Минусы. Не каждый продавец захочет иметь дело с мат. капиталом.

Способ 2: покупка в кредит

Она считается наиболее распространенным видом приобретения жилья. Наличие ипотечного договора ускоряет процесс перевода средств на банковские счета, но это также невозможно без проверки сделки на юридическую чистоту.

При оформлении ипотеки необходим следующий порядок действий:

Составление договора с банком.
Подача заявления в Пенсионный Фонд.
Ожидание решения.
Перевод средств (после одобрения ПФР).

Согласно ипотечному договору, пока не будет выплачена полная сумма долга, недвижимость остается в залоге у банка и не может быть продана/подарена. Не все финансовые организации выдают кредит под МСК, тем более в условиях кризиса. Сегодня их численность существенно снизилась. Каждый банк имеет свои финансовые продукты, которые связаны с семейными дотациями. Однако требования к заявителям стандартные: идеальная кредитная история, стабильная работа, определенный размер семейного дохода.

Плюсы. Погашение уже имеющегося кредита на квартиру и возможность внесения первоначальной оплаты.

Минусы. Не все банки хотят работать с мат. капиталом.

Способ 3: покупка доли или комнаты в квартире

Сразу стоит отметить, что законом не приветствуется приобретение доли на средства семейного капитала. Главным требованием в данном случае выступает наличие изоляции. Финансовые организации тоже довольно редко одобряют такие займы, так как подобные сделки сложны в оформлении: трудно соблюсти интересы всех задействованных лиц.

Если приобретается изолированная, большая по площади комната, имеющая статус приватизированной, сотрудники госорганов могут одобрить использование средств семейного капитала. Жилье должно быть признано удовлетворительным, то есть подходящим для проживания детей.

Плюсы. Можно приобрести жилую площадь без привлечения личных средств.

Минусы. Законом предъявляются повышенные требования к манипуляциям с долями.

Этапы покупки квартиры с помощью материнского капитала

Для покупки квартиры с участием маткапитала следует найти продавца, получить его согласие на сделку, подать заявление в ПФР. Сотрудники фонда принимают решение не сразу. Для проверки юридических моментов и оценки статуса жилья им потребуется от 1 до 2-х месяцев. Бывает, что государственные органы отказывают родителям. Наиболее распространенная причина этого решения – несоответствие жилища требованиям, установленным законом.

При столкновении с подобной ситуацией можно:

  • обратиться в суд за обжалованием отказа;
  • рассчитаться с продавцом самостоятельно;
  • расторгнуть договор.

Чтобы таких проблем не возникало, следует заранее проконсультироваться с работниками ПФР или обратиться за помощью к специалистам риелторского агентства «Твоя квартира», которые составят договор на профессиональном уровне.

Так, основные шаги более подробно:

Этап 1: поиск продавца

Прежде всего, нужно найти человека, который согласится принять часть оплаты деньгами из материнского капитала. Камнем преткновения в этом случае является отсроченный платеж, то есть ожидание от одного до двух месяцев. Выйти из положения можно, прибегнув к единовременному займу, или договориться с владельцем квартиры. При этом не стоит забывать о требованиях, предъявляемых к объектам недвижимости – изоляция и абсолютная пригодность для проживания.

Этап 2: получение разрешения в ПФР

Обращение в этот орган обязательно. Любые сделки с участием МСК, реализуемые в обход фонда, незаконны и влекут за собой уголовные наказания. Подавая заявление, нужно предоставить все необходимые документы:

Паспорта родителей (копии допускаются).

Свидетельства рождения всех детей (копии допускаются).

Оригинал сертификата.

Страховое пенсионное свидетельство заявителя (СНИЛС).

Копию договора на приобретение жилья или об ипотеке.

Заверенное у нотариуса обязательство о том, что заявитель выделит доли всех членов семьи в течение 6 месяцев, если он не сделал этого сразу.

Выписка из банка о размере долга.

Расчетный счет продавца, куда переводятся деньги.

В случае, когда сертификат выдан на усыновленного ребенка, потребуется документ об усыновлении.

При использовании ипотеки осуществляется обязательное страхование жизни и оформляется залог на квартиру.

Этап 3: сделка

В день совершения сделки желательно полностью рассчитаться с продавцом. Но поскольку средства мат. капитала перечисляются не сразу, этот момент откладывается. Если не получается оформить заем, продавец вынужден ждать. Все нюансы оплаты фиксируются в договоре, где указывается информация о том, что часть суммы будет переведена позже. Для большей надежности при необходимости устанавливается сумма штрафа, если условия договора не будут соблюдены. Новый владелец квартиры получит свидетельство о собственности, но с ограничением. Жилье остается в залоге у продавца до тех пор, пока покупатель полностью с ним не рассчитается.

Мат. капитал и вторичный рынок

Большинство семей, имеющих сертификаты, выбирают жилье на вторичном рынке, поскольку оно проще в оформлении и дешевле. Однако здесь могут возникнуть проблемы с продавцом. Дело в том, что сделки, в которых задействован материнский капитал, должны быть максимально прозрачными. В договорах с привлечением государственных дотаций указываются реальные суммы, что не нравится некоторым продавцам, так как они не хотят платить большие налоги. Еще одним нюансом, как уже известно, являются сроки сделки. Не все согласятся ждать несколько месяцев, которые необходимы для решения фонда о переводе средств.

Вторичное жилье должно отвечать стандартным требованиям:

  • находиться на территории РФ,
  • не нуждаться в капитальном ремонте,
  • иметь площадь, подходящую для проживания всех членов семьи.

Для того чтобы принять решение, сотрудники ПФР выезжают на объект для проверки на соответствие нормам. Если его состояние оценивается как неудовлетворительное, они имеют право отказать в переводе средств.

Покупка квартиры с помощью материнского капитала – не самое трудное мероприятие, как может показаться на первый взгляд. Главное – действовать в рамках закона и интересах семьи, тогда у ПФР не будет поводов в отказе. Разобраться во всех нюансах вам помогут специалисты агентства «Твоя квартира». Сопровождая каждый этап сделки, они возьмут на себя оформление всех документов.

Основные предложения рынка

От застройщика

Такой способ при удачном стечении обстоятельств может стать очень выгодным. Но перед покупкой квартиры от застройщика нужно провести предварительную работу:

Проанализировать и сравнить цены. Слишком низкая цена должна насторожить потенциального покупателя, поскольку известная и надежная фирма не будет продавать недвижимость по заниженной стоимости.
Собрать как можно больше информации о застройщике.
Ознакомиться с перечнем документов, среди которых должны быть разрешение на строительство, договор на земельный участок, проектная документация.
Проверить, аккредитована ли данная новостройка банком.
Внимательно изучить условия договора долевого участия. Для подстраховки можно показать этот договор юристу.
Провести тщательную проверку всех актов и согласований вплоть до разрешения подключения дома к коммуникациям после окончания строительства.
Оценить объект со стороны окупаемости инвестиций.

Приобретая недвижимость от застройщика, в дальнейшем вы сможете выгодно ее перепродать, сделав ремонт и оформив право собственности. В этом случае вы будете обязаны заплатить налог в размере 13%, если владеете жильем менее 5 лет (раньше 3 года). Данные изменения были приняты законодательством в 2016 году.

От подрядчика

Под подрядчиком подразумевается организация или частный предприниматель, продающий компании-застройщику товары, например, стройматериалы или оказывающий ей какие-либо услуги (ремонт). Здесь застройщик является клиентом подрядчика. Поскольку первый обычно ограничен в средствах, со вторым он расплачивается квартирами. В этом случае покупатель может сэкономить до 20% стоимости.

Сама процедура покупки квартиры у подрядчика основывается на договоре переуступки права требования недвижимости. Это значит, что, пока ваш дом не сдан, жилье принадлежит застройщику. Когда оно переходит к подрядчику, по закону квартира становится его после сдачи объекта. Соответственно, если вы покупаете квартиру от подрядчика, она становится вашей в тот же момент.

При работе с подрядчиком, главное – найти добросовестного и порядочного человека, который не занимается махинациями, а действует в соответствии с реальным договором с застройщиками.

От собственника

Такой вариант покупки особенно распространен на вторичном рынке. В данной ситуации покупатель и продавец заключают договор купли-продажи и подают необходимые документы в регистрирующий орган.

Покупка комнаты или доли в квартире

Приобретение комнаты или доли в квартире является оптимальным вариантом, если на покупку отдельной квартиры денег нет.

Преимущества и недостатки

Комната в квартире является довольно неплохой альтернативой съемному жилью, поскольку у владельца комнаты есть уверенность, что в любой момент его не попросят съехать с занимаемой площади. Кроме этого, на своей собственности хозяин сам устанавливает правила проживания, и в отличие от арендованной квартиры, нет необходимости подстраиваться под правила, определяемые для жильцов собственником квартиры.

С другой стороны, владелец комнаты в квартире вынужден общаться со своими соседями в решении вопросов, касающихся ремонта, уборки в помещениях общего пользования итд.

Необходимо хорошо различать такие понятия, как право собственности на долю в квартире и право собственности на комнату. Суть различий заключается в том, что право собственности на долю никак не определяет местонахождение этой доли, а вот право собственности на комнату как раз указывает границы этого объекта собственности.

В ходе переговоров потенциального покупателя с владельцем квартиры, где предлагается комната или доля, необходимо посмотреть правоустанавливающие документы.

Для этого необходимо заказать выписку в Росреестре (не только на приобретаемую площадь, но и на всю квартиру), эта выписка может быть заказана через портал Росреестра и предоставлена дистанционно в электронном виде. В выписке будет не только указаны лица, которые являются собственниками, но также информация о различных обременениях, которые могут оказаться наложенными на квартиру. Если такие обременения имеются, продажа комнаты или доли невозможна, поэтому до того, как потенциальный покупатель убедится в отсутствии проблем, залог вносить не следует.

Дополнительный нюанс

Если приобретенная комната будет сдаваться в аренду, то для этого необходимо согласие всех стальных собственников (п.2 ст. 288 ГК РФ). Ведь квартирант будет делить с ними места общего пользования или доставлять различные неудобства.

7 простых правил покупки жилья

Правило №1: Выбор будущей квартиры

Прежде всего, важно понять, какое именно жилье вам нужно, на каком этаже, в каком доме, в каком районе, на какой рынок будет ориентир – первичный или вторичный. Чаще всего, вторичка – это квартиры в зданиях с некоторым износом. Также бывают случаи, когда жилая площадь обременена долгами и пр. Что касается новостроек, то обычно они сдаются без должной инфраструктуры, а квартиры нуждаются во внутренней отделке. Все эти моменты стоит продумать заранее.

Правило №2: Подсчет наличных

Логично, что потребности покупателей зависят от их финансового положения. Но свобода маневра все же имеется. Так, за одну и ту же сумму можно купить однушку в центре или же двухкомнатную квартиру в отдаленном районе. На начальной стадии финансовая сторона выглядит вполне «прозрачной». Покупателю известны его накопления, варианты приобретения, цена объекта. Однако зачастую, когда доходит до дела, появляется множество нюансов.

Желание покупателя сэкономить не удивительно. Большинство людей, которые только столкнулись с рынком недвижимости, привлекают низкие цены. Но будьте внимательны: большая часть подобных предложений, о которых вы узнаете из объявлений о продаже – фикция или «утка».

«Утка» – объявление о продаже недвижимости с подозрительно заниженной ценой, что весьма привлекательно для покупателей. При этом, когда вы начнете звонить по указанным номерам, вам, скорее всего, будут говорить, что объект продан или снят с продажи.

Также следует помнить, что часть денег уйдет на сопутствующие мероприятия. Определенную сумму нужно отложить на ремонт. Поэтому не планируйте сделку «впритык», лучше оставить некоторую часть денег на непредвиденные расходы.

Правило №3: Выбор способа покупки

О способах оплаты вам уже известно. Каждый человек должен выбирать его в зависимости от своих возможностей и потребностей. Кто-то предпочитает расплатиться наличными сразу, для других идеальным выходом из положения становится ипотека. Как показывает практика, большинство людей пользуются вторым вариантом. При разумном подходе проблем с ипотекой обычно не возникает.

Правило №4: Выбор метода поиска вариантов

Если вы решили не прибегать к помощи посредника, приготовьтесь к большим затратам времени, сил и нервов. Особенно трудно придется тем, кто сталкивается с покупкой недвижимости впервые. Поэтому, если вы не планируете менять своего решения, запаситесь терпением, подробно изучайте важную информацию, не принимайте спонтанных решений.

Правило №5: Осмотр подходящих вариантов

Не акцентируйте все свое внимание на первой квартире. Обязательно ознакомьтесь с несколькими вариантами. В процессе осмотра старайтесь изучить все «подводные камни». Если вам кажется, что цена занижена, возможно, этому есть объяснение, которое тщательно скрывается. К примеру, отсрочка заселения в новостройке, наличие дольщиков, неудачные соседи и др.

По дороге к объекту обращайте внимание на контингент. Если у вас есть дети, подумайте об их будущем: в какие детские сады и школы они будут ходить, сколько ехать до ближайшего колледжа или университета и т.п. Кроме того, двор, подъезд, лифт – значимые элементы вашей будущей собственности. Они должны быть в хорошем состоянии.

Находясь в самой квартире, старайтесь получить ту информацию, о которой ничего не сказано в объявлении, а именно:

  • тип перекрытий;
  • высота потолка;
  • состояние стен и пола;
  • состояние сантехники и проводки.

После этого высчитайте примерную сумму ремонта, прибавьте ее к стоимости квартиры и вы получите реальную цену объекта. Готовясь к встрече с продавцом, составьте список наиболее серьезных вопросов:

  • о предыстории квартиры;
  • о том, кто прописан на данной площади, есть ли среди них дети или лица, отбывающие срок заключения, служащие в армии и др.;
  • о гипотетических задолженностях по коммунальным услугам и их размере.

Конечно, этим должен заниматься риелтор. Проверка юридической чистоты крайне важна. Если же вы приняли твердое решение о покупке именно этой квартиры, следует перейти к другим значимым пунктам: вам необходимо выяснить, кто будет оплачивать оформление документов; сколько времени потребуется бывшим хозяевам для того, чтобы освободить жилплощадь. Все это должно быть зафиксировано в договоре.

Правило №6: Торг с продавцом

Уметь торговаться – это абсолютно нормально. Но и здесь необходимо соблюдать меру. Настойчивые и многократные попытки уменьшить стоимость чаще всего приводят к провалу: продавец устанет от вашей навязчивости и начнет искать более сговорчивого покупателя. Не стоит надеяться на положительный исход торга, если вы имеете дело не с самим хозяином квартиры, а с доверенным лицом.

Однако есть хитрость. Вы или ваш риелтор можете позвонить в другие агентства и предложить им эту квартиру на продажу якобы от лица владельца. При этом старайтесь максимально подробно описать параметры жилплощади. Агентства, в свою очередь, предложат вам несколько цен, а вы уже сравните их со стоимостью, предложенной собственником. Если разница окажется не в вашу пользу, продолжайте торг.

Правило №7: Юридическое оформление сделки

Первый этап: проверка документов.

На этом этапе покупателем поверяется наличие бумаг, необходимых для совершения сделки. Особого внимания заслуживают правоустанавливающие документы, а также наличие каких-либо ограничений, например, прописанные в квартире дети, арест жилья или залог.

Второй этап: заключение договора и подача документов на регистрацию.

После проверки бумаг заключается договор купли-продажи, но перед этим передается задаток или аванс. После этого документы сдаются в регистрирующий орган.

Задаток – это предоплата. Покупатель передает его продавцу в соответствии с предварительным договором купли-продажи. Как правило, размер задатка составляет примерно 5% от стоимости жилья. Он является своего рода гарантией совершения сделки. Если по каким-то причинам покупатель отказывается от сделки, задаток не возвращается. Если же отказ исходит со стороны продавца, покупатель получает обратно удвоенную сумму задатка.

Аванс – это часть оплаты, которую покупатель вносит до совершения сделки. Он не гарантирует продажу и не имеет строгого порядка внесения. Аванс является более выгодным для продавца. Если сделка не состоялась по его инициативе, он просто возвращает выплаченную покупателем сумму. Как показывает практика, аванс используется чаще задатка.

Третий этап: прием-передача квартиры.

Жилье должно приниматься только после проведения осмотра и подписания акта приема-передачи.

Подача документов

Документы подаются в МФЦ. Новый владелец оформляет право собственности. Передачу денег лучше осуществить после одного из этапов. При этом ее нужно удостоверить в обязательном порядке.

Все прописанные лица, даже не являющиеся владельцами, должны дать свое согласие на выписку и, желательно, до сделки выписаться из квартиры. Документальное согласие на выписку может потребоваться в том случае, когда прописанные в квартире лица, которые не являются собственниками, в свое время отказались от приватизации. Таких людей невозможно выписать из квартиры даже по суду.

Кроме того, необходимо наличие согласия супруга или супруги владельца, если недвижимость была приобретена в браке. Договор можно заключить в обычной письменной форме. Нотариальное удостоверение потребуется тогда, когда собственников два или более и среди них есть несовершеннолетние люди. Оно также нужно, если продается доля.

Оспорить пункты договора после заключения сделки довольно сложно, но выполнимо. К примеру, если «всплыли» большие долги, и этот пункт прописан в документах, закон будет на вашей стороне. Если вы не прописали его в процессе совершения сделки, оплачивать все задолженности придется вам.

Покупка квартиры через банковскую ячейку

Вопрос безопасности во время передачи денег от покупателя продавцу весьма актуальный. Способ перевода денежных средств никак не регламентируется. Вариантов много, однако до недавнего времени самой распространенной считалась оплата через банковскую ячейку. Как правило, она арендуется на несколько недель. Покупатель кладет в нее деньги, после чего доступ блокируется на весь срок аренды, кроме последних двух дней. Продавец может забрать сумму только после предъявления зарегистрированного договора продажи недвижимости.

Как правило, все расчеты с банком осуществляет покупатель. При этом с целью проверки корректности суммы закладывать денежные средства стороны могут вместе, а забирает их только продавец. При покупке квартиры ячейка в банке арендуется от одного месяца до неопределенного срока.

Порядок передачи денег выглядит следующим образом:

  • В день оформления сделки в ячейку кладется определенная сумма.
  • Подписывается договор купли-продажи.
  • После регистрации недвижимости в Росреестре продавец забирает деньги.

В договоре с банком указываются паспортные данные человека, который может забирать деньги из ячейки, а также документы, которые он должен предоставить.

Этапы

Процедура расчетов при покупке квартиры через ячейку состоит из следующих шагов:

Подготовительный.

Участники сделки выбирают банк, с помощью которого будут осуществляться расчеты. Далее ими обговариваются число арендуемых ячеек и условия доступа к ним. Кроме того, стороны решают, как между ними будет делиться плата за аренду сейфов.

Заключение договора аренды ячейки.

Стороны подписывают договор аренды ячейки в банке. Этот документ отражает условия и сроки допуска к содержимому сейфа. Также он в обязательном порядке должен содержать следующие данные:

  • Арендаторов ячейки, их права и обязанности.
  • Обязанности банка-арендодателя. Как ответственный депозитор он должен:

гарантировать доступ к сейфу в указанные сроки;

обеспечить сохранность средств.

  • Какая из сторон будет присутствовать при закладке денег.
  • Какой из сторон в дальнейшем разрешен доступ к ячейке и на каких условиях.
  • Порядок разрешения спорных моментов.

Закладка суммы.

После оплаты банковских услуг можно закладывать деньги. Чаще всего день совместного посещения хранилища участниками сделки обговаривается с сотрудниками банка. Обычно он совпадает с днем подписания договора купли-продажи. В хранилище продавец может пересчитать деньги, удостовериться, что закладывается полная сумма, проверить подлинность купюр. После закладки ячейка блокируется, доступ к ней закрывается до выполнения договорных условий. Ключ остается у покупателя или в банке.

Взять на себя ответственность за хранение ключа могут посредники, выступая нейтральной стороной – риелторы или юристы.

Переход права собственности.

 

Регистрируется переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. По результатам этого процесса они должны получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает смену правообладателя.

 

Переход денег к продавцу.

Продавец посещает хранилище, предоставляя депозитарию документы, подтверждающие госрегистрацию сделки купли-продажи. Только после этого ему открывается доступ к сейфу. Участия покупателя не требуется.

Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, после истечения срока, который отводится продавцу, доступ к ячейке получает покупатель. Обычно хранилище арендуется на месяц. Продавец может получить деньги с 13 по 20 день аренды. Этого времени хватает для перерегистрации прав в Росреестре. В случае, когда сроки затягиваются, об этом нужно сообщить в банк и продлить аренду.

Необходимые документы

Для того чтобы оформить договор на аренду банковской ячейки с целью дальнейшей оплаты покупки квартиры, необходимы только паспорта участников. Что касается документов, которые нужно предоставить для получения доступа к сейфу, участники определяют их сами. Обычно список включает:

  • подписанный договор купли-продажи;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности к покупателю (она является заменой выдаваемого ранее свидетельства о собственности).

В настоящее время обеспечить доступ к ячейке довольно просто. Раньше для подтверждения перехода права собственности требовалось свидетельство, которое выдавалось правообладателю. В связи с этим продавец зависел от добросовестности покупателя. После введения единого реестра недвижимости возможностей для незаконных манипуляций у покупателей практически не осталось. Тем не менее, важно внимательно проверять выписку из Росреестра на наличие ошибок. Если предмет продажи в ней прописан неправильно, неверно указаны данные правообладателя и др., доступ к сейфу может быть ограничен.

Преимущества покупки квартиры через ячейку

Риски неплатежей сводятся к минимуму. При традиционных наличных расчетах сумма может передаваться сразу после подписания договора. Однако в этом случае нет гарантии, что продавцом не будет сорвана процедура госрегистрации жилья.

Нередко практикуется расчет после переоформления права собственности на жилье в пользу покупателя. Но здесь рискует продавец, так как покупатель может не выполнить своих обязательств. Использование банковской ячейки исключает подобные ситуации. Продавец гарантированно получит деньги после передачи прав собственности на недвижимость в адрес покупателя. Последний же в случае срыва госрегистрации получит свои средства обратно.

Продавец забирает деньги в любое удобное для него время, но только после получения зарегистрированного договора купли-продажи. Также он может открыть счет в этом же банке и перевести средства на него, не вынося их за пределы организации.

Так, основные преимущества передачи денег через ячейку при покупке квартиры:

Гарантия безопасности

Гибкие сроки аренды (ее можно продлевать)

Удобство использования (забрать деньги можно в любой день)

Хранение неограниченной суммы

Невысокая стоимость

При этом все действия по расчетам происходят непосредственно в банке, где есть камеры наблюдения и охрана. Кроме того, даже если банк станет банкротом, на деньги, находящиеся в сейфах, это не распространяется.

Недостатки расчетов через банковскую ячейку при покупке квартиры

  • В полномочия банка не входит проверка подлинности купюр. Эта ответственность полностью лежит на продавце.
  • Банк не проверяет документы, которые предоставляет продавец: они оцениваются по формальным признакам соответствия.
  • В договоре аренды ячейки не указывается точная сумма закладки. Поэтому в случае возникновения споров между покупателем и продавцом банк не будет являться гарантом. В связи с этим данный момент должен контролироваться продавцом.
  • Одна из сторон может препятствовать другой стороне получить доступ к ячейке.
  • Транспортировка большой суммы до хранилища может быть весьма рискованной.

Минусов немного, но они все же есть. Чтобы избежать всех рисков, стоит воспользоваться услугами опытных риелторов, которые досконально проверят все необходимые документы перед их подачей в банк.

Особенности договора купли-продажи квартиры через ячейку

Договор купли-продажи при приобретении квартиры через ячейку в банке имеет классическую структуру. Так, он должен содержать ключевые условия сделки:

  • реквизиты сторон;
  • ссылку на правоустанавливающие документы на недвижимость от продавца;
  • подробное описание объекта:

адрес,

этаж,

кол-во комнат,

площадь,

кадастровый номер;

  • цену;
  • указание отсутствия таких обременений, как залог или арест;
  • указание отсутствия долгов по коммунальным услугам;
  • указание отсутствия прописанных лиц.

Тем не менее, этот договор будет отличаться от стандартного одним пунктом: в порядке оплаты прописывается расчет через арендованную банковскую ячейку, а также тот факт, что продавец получит деньги только после прохождения процедуры госрегистрации. Кроме этого, можно вписать банк, в сейфе которого будет храниться сумма, и указать сроки, отведенные продавцу на получение денег за квартиру.

Другие важные условия использования банковской ячейки будут прописаны в договоре аренды с финансовой организацией. Таким образом, передача денег через ячейку при покупке квартиры – хороший способ защиты от неуплаты для продавца и от мошеннических действий со стороны второго участника сделки для покупателя. Обращаясь в агентство «Твоя квартира», вы гарантированно защищаете себя от всех незаконных действий.

Покупка квартиры через аккредитив

Такой способ оплаты похож на аренду банковской ячейки, но отличается от нее тем, что операции осуществляются с безналичным расчетом. Аккредитив представляет собой счет, открываемый покупателем для того, чтобы перевести на него необходимую для покупки сумму. При этом аккредитив дает банку полномочия, в соответствии с которыми он переводит средства продавцу после удачного завершения сделки. Последний, в свою очередь, должен предоставить необходимые документы.

Как и в случае с банковской ячейкой, оплата за объект будет осуществлена только после регистрации перехода права в Росреестре. При аккредитиве покупатель открывает текущий счет, на который кладутся средства за покупаемую недвижимость. После перерегистрации права собственности сумма переводится на счет продавца. По сути, это та же ячейка, только расчеты производятся в безналичной форме.

Аккредитив как аналог ячейки делает сделку более безопасной. Кроме того, это выгодно государству, поскольку появляется возможность контролировать большие денежные потоки. По мнению чиновников, такие шаги должны помочь в борьбе с теневым рынком. Прежде всего, это относится к физическим лицам, поскольку юридические и так все расчеты осуществляют безналичным способом.

Общие сведения

Аккредитив, как уже известно, это своего рода банковская ячейка. Покупатель так же кладет средства, необходимые для оплаты квартиры, которая производится только после перехода всех прав, заверенных в Росреестре. При этом деньги, положенные на счет на условиях аккредитива, нельзя снять по собственной инициативе (исключение составляют только те случаи, когда сделка не состоялась). При таком способе оплаты продавец может быть уверен в том, что с течением времени финансовое положение покупателя не ухудшится.

Чтобы открыть аккредитив, между банком и клиентом заключается договор. Но перед этим покупатель должен написать заявление на имя финансовой организации. Оно содержит:

  • данные о продавце и покупателе;
  • описание объекта, являющегося предметом сделки;
  • планируемую сумму аккредитива.

Сам договор должен включать перечень документов, которые необходимы для реализации платежа, тариф за обслуживание банковской услуги и другие важные пункты. Так, в нем прописываются:

  • обязательства сторон;
  • ответственность участников друг перед другом;
  • порядок прекращения взаимоотношений.

Помимо этого, следует установить срок аккредитива. Он может быть любым. Если сделка по продаже не завершится до его истечения, сотрудничество с банком можно продлить.

Типы аккредитивов

  • Безотзывной. После открытия его невозможно отозвать в одностороннем порядке. Условия таковы, что часть суммы перечисляется продавцу в виде аванса до оформления прав на имущество покупателем. Этот способ платежа получил название «аккредитив с красной оговоркой».
  • Отзывной. Покупатель может в любой момент отозвать внесенные средства и аннулировать счет. Однако продавцы крайне редко соглашаются на такой вариант.
  • Безакцептный. После перерегистрации жилья продавец может обратиться за получением суммы без присутствия покупателя.
  • Покрытый. Его суть заключается в том, что вся сумма сразу перечисляется на счет банка-исполнителя, однако воспользоваться средствами продавец сможет только после полного завершения сделки.
  • Непокрытый. Банк, в котором покупатель открыл счет, не переводит деньги, а дает право финансовой организации, с которой сотрудничает продавец, списать необходимую сумму.

Основные преимущества

В первую очередь, аккредитив служит гарантией совершения сделки купли-продажи как жилой, так и коммерческой недвижимости. По данной схеме продавец обычно получает деньги после перерегистрации права собственности. Так оба участника сделки защищены от основных рисков:

  • покупатель защищен от того, что продавец, получив деньги, передумает отчуждать жилье, откажется выселяться или не станет заниматься перерегистрацией;
  • продавец получает уверенность в том, что средства поступят в полном объеме в срок, установленный договором;
  • продавцу не надо проверять сумму;
  • нет жестких сроков доступа к деньгам, как в случае с ячейкой.

Если сделка не состоялась, средства возвращаются покупателю. То же самое происходит и в том случае, когда право собственности на недвижимость еще не зарегистрировано, а срок действия аккредитива уже истек. Прежде чем открыть аккредитив, банк проверяет, зарегистрирован ли договор купли-продажи. Кроме того, осуществляя расчет через аккредитив при покупке квартиры, отпадает необходимость в пересчитывании денег на месте.

Основные недостатки

Раньше данная услуга имела высокую стоимость. Теперь цена снижается, и уже стала адекватна аренде ячейки. Также к сложностям относится не всем понятный документооборот. К примеру, финансовая организация может потребовать все документы на недвижимость, а также подтверждение принадлежности денег покупателю недвижимости. При этом нужно найти надежный банк, поскольку не каждый из них согласится открыть для покупателя аккредитивный счет.

Схема расчетов по аккредитиву

Сторонами подписывается договор купли-продажи квартиры, в котором указывается порядок расчета через аккредитив.
Покупатель идет с договором в банк, где составляет заявление на открытие аккредитива. В нем прописываются условия его закрытия, а также перечисляются документы, необходимые для получения средств. Эти же условия стоит прописать в договоре купли-продажи.
После подписания соглашения на обслуживание покупатель кладет на счет определенную сумму.
Продавец получает уведомление от банка об открытии счета покупателем, условиях его закрытия и о зачислении средств.
Стороны отправляют пакет документов в Росреестр для перерегистрации права собственности на покупателя.
Когда документы готовы, продавец предоставляет банку договор купли-продажи (или другие документы, прописанные в условиях закрытия аккредитива) с печатью регистратора. После этого он может получить положенные ему деньги.

Стоит отметить, что при продаже квартиры наиболее актуален безотзывной аккредитив. Это значит, что покупатель не сможет забрать деньги со счета в течение срока, достаточного для перерегистрации права собственности.

Безналичная форма расчета – современный и удобный способ взаимодействия участников сделок с недвижимостью. Кроме того, покупка квартиры при помощи аккредитива защищает от многочисленных попыток мошенничества. А гарантом чистоты и безопасности в данном случае выступают банки. Несмотря на то, что их услуги могут стоить недешево, нередко такие расходы идут во благо как покупателю, так и продавцу.

Если затрудняетесь с выбором банка, сомневаетесь в юридической чистоте предстоящей сделки или не знаете, как правильно составить договор купли-продажи, обращайтесь в агентство «Твоя квартира». Квалифицированные специалисты возьмут на себя решение всех важных вопросов и помогут вам приобрести квартиру мечты.

Оплата наличными

Считается самым небезопасным способом, используемым при расчете. Выбирая его, покупатель передает продавцу деньги в размере стоимости жилья.

С 1 января 2014 года законом запрещены наличные расчеты на сумму больше 600 тысяч рублей. Именно поэтому все сделки купли-продажи жилья наличным способом не должны превышать указанную сумму.

Плюсы:

  • Продавец быстро получает средства на руки.
  • Отсутствует необходимость в оплате банковских расходов, связанных с переводом денежных средств.

К сожалению, передача крупных сумм таким способом чревата последствиями. К примеру, никто не застрахован от обмана как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Обычно в рискованном положении находится продавец, поскольку непосредственно он заинтересован в получении денег.

Минусы:

  • Вероятность получить фальшивые купюры.
  • Сложность в подсчете.
  • Если передача денежных средств осуществляется сразу после подачи документов в Росреестр, есть небольшая вероятность, что в регистрации права собственности откажут. Тогда покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры.
  • Если после регистрации права собственности безответственный покупатель отказывается от передачи денег, вряд ли получится избежать судебного разбирательства. В этом случае лишиться и квартиры, и денег может продавец.

Депозит у нотариуса

Такой способ передачи денег за покупку недвижимости предполагает их перевод через банковский счет нотариуса. Для этого необходимо совершить следующие действия:

  • Нотариус принимает средства у покупателя перед регистрацией сделки.
  • На счет продавца он перечисляет их после регистрации прав собственности на квартиру.

29 декабря 2014 года в силу вступил закон №457-ФЗ, в соответствии с которым нотариусу даны официальные полномочия на оказание услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам.

Условия перевода денег на счет нотариуса и их передачи продавцу прописываются в специальном соглашении о денежных расчетах. Сторонами этот документ подписывается вместе с договором купли-продажи.

Плюсы:

  • Абсолютная безопасность сделки.
  • Невысокая стоимость услуги.
  • Отсутствие рисков.
  • Осуществление сделки в одном месте – офисе нотариуса.

Минусы:

  • Нотариус может рассчитаться депозитом только в том случае, если договор купли-продажи квартиры будет заверен непосредственно у него.
  • Существует вероятность отказа в оказании данной услуги.

Депозит при заключении сделки купли-продажи предоставляется исключительно с согласия нотариуса.

Банковский счет эскроу (безопасные расчеты)

Это способ оплаты при покупке жилья является относительно новым. Покупатель должен открыть счет эскроу в банке и положить на него сумму, равную стоимости недвижимости. Банк выдает деньги продавцу только после завершения сделки.

Эскроу схож с аккредитивом, но имеет свои особенности:

  • Банк блокирует средства на счете до выполнения обязательств по договору купли-продажи.
  • Покупатель не может распоряжаться средствами на счете.
  • Если сделка не состоялась, по истечению определенного срока счет эскроу закрывается, а средства возвращаются покупателю.

Плюсы:

  • Безопасность сделки.
  • Отсутствие рисков.
  • Гарантированный расчет с покупателем.
  • Выдача денег непосредственно банком.

Минусы:

  • Комиссия за услуги банка.

Как выгодно купить квартиру в Москве?

Столица известна своими баснословными ценами на недвижимость. Человеку со средним доходом купить там жилье довольно сложно, даже в кредит. Но существуют варианты подешевле. Действительно, сэкономить на приобретении квартиры в Москве можно. Для этого есть несколько способов.

  • Прежде всего, следует учитывать тот факт, что желающих купить недорогое жилье огромное количество. Соответственно, высокий спрос на объекты эконом-класса привел к ситуации, когда по цене они несущественно отличаются от вариантов типа комфорт, но имеют ряд недостатков.
  • Рассмотрите жилье, нуждающееся в ремонте. Съездите туда, попутно оценивая размеры вложений в ремонт. Если у вас нет опыта в проведении ремонтных работ, увеличьте предполагаемые затраты в 1,5-2 раза. Вероятнее всего, добавив эту сумму к стоимости недвижимости, вы сможете купить более дорогостоящее жилье, но в хорошем состоянии.
  • Обратите внимание на отдаленные районы столицы или ближайшее Подмосковье. Здесь жилье имеет вполне доступный ценник. Конечно, если вы работаете в центре столицы, добираться вам придется долго. Тем не менее, транспортная система Москвы развивается быстрыми темпами, поэтому в ближайшем будущем эта проблема должна разрешиться.
  • Если вы имеете возможность подождать с новосельем, покупайте жилье в строящемся доме. Но для начала нужно собрать информацию о крупных московских застройщиках, почитать отзывы о них и др. На основе полученных данных вы сможете выбрать наиболее подходящего. Не бойтесь потратить на это время: доскональное изучение и выбор добросовестного застройщика дадут вам уверенность в том, что вы получите свое жилье в указанные сроки.
  • Относительно дешевыми считаются малометражные квартиры. Но они больше подходят для тех, кто приезжает в столицу на заработки. Другими словами, такое жилье – оптимальный вариант для холостых людей, проводящих большую часть времени на работе.

Помните что развитая инфраструктура, благополучная экологическая обстановка района, красивый вид из окна увеличивают стоимость «квадрата». В этом случае важно взвесить все «за» и «против» и определиться с тем, что для вас действительно имеет значение, а на что вы сможете закрыть глаза. Кроме того, не секрет, что авторами многих предложений, имеющих подозрительно низкую цену, являются мошенники. Поэтому, подыскивая дешевые варианты, будьте осторожны. Также при покупке квартиры не стоит пренебрегать услугами риэлтора. Опытный специалист непременно найдет для вас то, что вы давно искали.

Оформление покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке в целях инвестиций

Вложение средств в жилую недвижимость давно не является редкостью. Напротив, это очень выгодный способ инвестирования. Перед покупкой квартиры следует понять, какое жилье, предлагаемое современным рынком, считается рентабельным и какие объекты принесут вам желаемый доход.

Варианты инвестирования

Основная цель приобретения инвестиционной недвижимости – заработать. На сегодняшний день существует несколько вариантов такого заработка. Расскажем о самых распространенных.

Вложение средств для последующей сдачи в аренду

Такой способ инвестирования считается наиболее простым, поскольку он минимизирует любые риски. Его большим преимуществом является то, что воспользоваться им могут люди, не разбирающиеся в подобном бизнесе. Кажется, здесь нет никаких сложностей: купил квартиру и сдал ее в аренду. Но с другой стороны важно создать самые комфортные условия для того, чтобы она пользовалась спросом у арендаторов.

Следует ответственно подойти к выбору района и типа жилья: оно может быть элитным или бюджетным. Решение, соответственно, принимается до покупки. Однако как показывает практика, ошибиться почти нереально, поскольку спросом пользуется любая недвижимость.

Среди недостатков такого инвестирования отметим, что покупателю придется самому решать вопросы с арендаторами. Это значит, он должен следить за порядком, при необходимости делать ремонт, оплачивать коммунальные услуги и прочее. Еще одним минусом считается медленная окупаемость арендованных квартир. В среднем она растягивается на 10-15 лет. Но ее владелец ежемесячно получает стабильную прибыль.

Покупка квартиры в новостройке

Этот вариант предполагает покупку квартиры на начальной стадии строительства дома, а через несколько лет продажу уже готового жилья. При этом не нужно искать арендаторов и делать ремонт. Опытные инвесторы знают массу методов выгодного вложения денег. Так, они берут недвижимость у подрядчика по минимальной стоимости, а продают ее уже со свидетельством на право собственности, что освобождает будущих владельцев от долгих манипуляций с оформлением документов.

Часто застройщики делают большие скидки инвесторам, которые покупают в их домах несколько квартир сразу. Соответственно, приобретаются они по сниженной цене, а продаются по рыночной, в зависимости от их ликвидности, локации, состояния и других особенностей.

Существенный недостаток инвестирования в новостройку – зависимость от строительства. Например, оно может идти очень медленно или вовсе остановиться, как говорят – «заморозиться». Также существует вероятность, что застройщик обанкротится. Поэтому если вы хотите вложиться в покупку квартиры в новостройке, тщательно изучите застройщиков или обратитесь за помощью в риэлторское агентство.

Покупка жилья с последующим переводом в коммерческую недвижимость

В каждом городе есть многоэтажные жилые здания, на первых этажах которых располагаются магазины, салоны красоты, парикмахерские, кафе и др. Это и называется инвестированием в коммерческий объект путем приобретения жилой площади. Плюс – аренда таких помещений стоит на порядок больше. Минус – нужно иметь немалую сумму для осуществления перепланировки, оформления документов, проведения дополнительных коммуникаций и пр. Кроме того, одного желания купить квартиру и переделать ее в привлекательное для арендаторов помещение, мало. Нужно хорошо разбираться в коммерческой недвижимости и иметь четкий бизнес план.

Но время диктует свои правила, и сегодня большинство первых этажей новостроек сразу отводят под коммерческие помещения.

Важные критерии выбора квартиры для инвестиций

Цена

Прежде всего, решите, какую сумму вы готовы потратить. Не растягивайте бюджет в попытках охватить весь рынок по схеме «+- 1 км». Если приходится использовать заем, он должен быть не больше 1/5 от стоимости недвижимости. В противном случае она не станет такой прибыльной, как хотелось бы. В целом, цена является одним из основных критериев выбора.

Локация

Второй по важности фактор – расположение. За последнее время значительно расширились географические границы. Можно встретить совсем неожиданные предложения, поэтому не пренебрегайте консультацией агента. Ведь некоторые, заслуживающие внимания объекты, иногда находятся в рамках закрытых продаж.

Учитывайте транспортное сообщение и инфраструктуру. Супермаркеты, детские сады, школы, палисадники и аллеи для прогулок должны быть в пешей доступности от дома.

Стоимость коммунальных услуг

Обязательно уточняйте стоимость коммунальных услуг. В некоторых районах Москвы (ближе к центру) размер эксплуатационных расходов на 1 квадратный метр достигает 600 рублей.Да, в это сложно поверить, учитывая, что сами квартиры продаются по весьма доступной цене.

Ликвидность

Вне зависимости от того, покупаете вы квартиру с целью инвестирования либо просто для себя, необходимо узнать предполагаемую стоимость аренды и прогноз относительно ее цены на два-три года вперед. В наибольшей степени это актуально для возводящихся домов. Зачастую сроки сдачи объектов в эксплуатацию затягиваются, поэтому, приобретая жилье, продумайте, как будете его продавать.

Этажность и планировка

Не рекомендуем рассматривать помещения ниже третьего этажа. Можно обратить внимание на второй, если цена будет снижена на 20-25%, по сравнению с другими вариантами в том же доме, а окна выходить на зеленый двор. Также учитывайте уровень инсоляции. На кухне обязательно должно быть окно. Если жилье без отделки, осмотрите стояки. Из окна гостиной должен открываться вид на благоустроенный двор.

Не спешите подписывать какие-либо документы, если владеете неполной информацией о квартире, полученной от непроверенного источника. Тем более не вносите задаток. Не поддавайтесь минутным порывам, подумайте пару дней, взвесив все против и за. Впадать в долгие раздумья тоже не стоит. Когда все устраивает, все проверено на юридическую чистоту – не медлите, действуйте решительно. Сбалансированные по всем параметрам объекты на рынке долго не задерживаются. Хорошие инвестиционные лоты в новостройках разлетаются как «горячие пирожки» (3-4 месяца). А покупка квартиры на вторичном рынке происходит еще быстрее (2 месяца).

Как не совершить ошибок?

Большинство инвесторов тщательно изучают потребителей. По последним данным наиболее ликвидной считается малогабаритная квартира, которая, прежде всего, привлекает покупателей своей ценой. Потом рассматриваются местоположение, инфраструктура и др. Можно сделать вывод, что эти инвесторы выбирают однокомнатное жилье. Однако подобное решение не совсем верно:

  • Выбирая квартиру от застройщика, многие обращают внимание только на низкие цены. Такие предложения часто оборачиваются долгостроем.
  • Дешевые объекты обычно располагаются далеко от центра. Даже после полной отделки они ненамного прибавляют в цене.

Наиболее востребованы объекты, находящиеся в хорошо развитых районах. Преимущественно их можно встретить в новостройках, и они будут иметь небольшие габариты. Конечно, востребован эконом класс. Вкладываются в него еще на этапе строительства котлована. В результате продать в таком доме жилье можно за сумму, на 30-60% превышающую покупку.

Люди, которые хотят приобрести дорогостоящую недвижимость, в основном рассматривают свободные планировки, без комнатных перегородок. Если выбирают из предложений эконом класса, стремятся купить полностью готовый вариант.

Вы не уверены в своих знаниях, но хотите приобрести квартиру в новостройке? Закажите сопровождение покупки в агентстве недвижимости. Риэлторы подробно расскажут вам о порядке оформления сделки, подготовят необходимые документы и помогут разобраться с любыми возникающими вопросами. В целом, вложение средств в жилье – выгодное и прибыльное дело. Но оно станет таковым только тогда, когда объект будет выбран правильно.

Продажа инвестиционной квартиры

А как же выгодно продать инвестиционное жилье, тем более на падающем рынке, и при этом не продешевить? Рекомендуем ознакомиться с некоторыми моментами.

Продажа недвижимости непосредственно перед сдачей дома с небольшой скидкой

В этом случае важно «попасть в колею». Вы находитесь на такой стадии, при которой здание уже возведено, а цены приближены к максимальным. Но! Не должен быть подписан акт приема-передачи. В противном случае реализация не будет возможной ни по договору переуступки в рамках ДДУ, ни по договору купли-продажи.

Также стоит уделить внимание числу конкурентоспособных предложений: если застройщик продает несколько аналогичных объектов, то предложение скидки – вполне оправданное действие продавца. Но чаще всего ко времени сдачи дома основной объем квартир реализован, поэтому продажа ликвидного варианта не будет нуждаться в ценовых корректировках. Наоборот, она станет выгодным инвестиционным действием, поскольку, чем ближе строительство подходит к концу, тем выше цены.

Смириться с потерями

Конечно, все инвесторы хотят получить максимальную сумму от продажи своей недвижимости. Но редко у кого получается осуществить сделку без финансовых потерь. И с этим нужно смириться, иначе продажа затянется на годы. Сегодня – не самое лучшее время для инвесторов. Рынок разрастается, как и число предложений от застройщиков. При таких условиях вложившийся в новостройку инвестор становится их конкурентом. И продать свою квартиру он, скорее всего, сможет, только снизив ее стоимость.

Отделка как огромный бонус

У частного продавца все же есть один действенный метод – отделка квартиры. Только небольшая часть новостроек Москвы может предоставить жилье с ремонтом. Спрос на отделанные объекты довольно высок, что обуславливает период кризиса, когда снижается платежеспособность населения и многие граждане стремятся купить полностью готовый для проживания вариант. А учитывая, что некоторые новостройки идут даже без межкомнатных перегородок, выравненных полов и др., шансы инвестора возрастают.

Само собой ремонт отнимает немало времени, сил и денег. Кроме того, не все покупатели готовы долго проживать на съемной квартире в ожидании окончания ремонта в новой, поскольку это чревато дополнительными расходами. Поэтому жилье с отделкой очень востребовано. Безусловно, она может быть недорогой, иначе инвестору придется вносить средства от инвестиционного дохода. Прежде всего, нужно высчитать примерную сумму ремонта и принять решение в соответствии с полученными цифрами. Если же застройщик сам предлагает отделку, соревноваться с ним почти не имеет смысла.

Ориентир на потребности покупателя

В процессе продажи инвестиционного жилья некоторые риелторы предлагают инвесторам взглянуть на него глазами покупателей. В нестабильной экономической ситуации, когда приходится экономить, а люди боятся брать кредиты, хороший ремонт – еще не все. При таких обстоятельствах экспозиционные сроки существенно сократятся, если объекту можно присвоить категорию – «заезжай и живи». То есть желательно наличие мягкой мебели и техники. Несмотря на то, что это требует определенных вложений, подобная квартира эконом класса продастся быстрее и по более высокой стоимости.

Грамотное продвижение

На данном этапе необходимо сделать так, чтобы о вашей квартире узнало как можно больше потенциальных покупателей. В арсенале частного продавца немного методов продвижения своего объекта, но они все же есть. Например, можно воспользоваться такими работающими инструментами, как сайты бесплатных объявлений или базы недвижимости. Они популярны и у профессиональных риелторов, и у частников. Также не стоит забывать и о рекламе в социальных сетях, что на сегодняшний день весьма актуально.

По словам профессиональных агентов, половину успеха обеспечивает правильная подача информации: текст объявления должен лаконично описывать все достоинства объекта. Инфраструктура, расстояние до метро, вид из окна, ремонт и отделка – это все сделает вашу квартиру максимально привлекательной для потенциальных покупателей еще на этапе просмотра лотов.

Многие риелторы советуют не экономить на фоторяде, тем более, если есть, что показать. Как известно, первое впечатление на то и первое, что производится единожды, поэтому фотографии следует делать профессионально, преподнося все достоинства в максимально выгодном ракурсе. Некоторые лоты класса премиум сопровождаются видеорядом. Короткий ролик выкладывается в социальных сетях или же отправляется заинтересованным клиентам по электронной почте.

Подводя итог, хотелось мы отметить, что продавцам, которые хотят реализовать инвестиционное жилье, не стоит забывать о реалиях современного рынка и питать иллюзии о сверхдоходе. Оформление покупки или продажи инвестиционной квартиры как в новостройке, так и на вторичном рынке требует определенного уровня знаний, четкого порядка действий и, конечно, терпения и рассудительности.

Самые популярные вопросы

Как приобрести квартиру при небольшом доходе (20000-30000 рублей)?

Можно взять кредит. Менее затратной станет покупка объекта на стадии строительства дома. Кроме того, старайтесь лучше оптимизировать расходы, можно использовать государственные дотации, материнский капитал, военный сертификат, если ваша семья попадает под эти государственные программы.

Как не попасть на мошенников?

Для этого при покупке квартиры надежнее всего воспользоваться услугами риелтора. Также потенциальных продавцов, сомнительные предложения и документы можно проверять в юридических компаниях. Осуществляйте передачу денег только в банке по расписке.

Как выгодно купить жилье в строящемся доме?

Для покупки недвижимости в еще не сданном доме можно воспользоваться двумя вариантами: от застройщика и от подрядчика. Оба мы рассматривали выше. В этих случаях потребуется проверка документов на право собственности. Перед выбором застройщика ознакомьтесь с разрешительными документами. Покупая квартиру от подрядчика, проверьте, зарегистрирован ли его договор в регистрационной палате. В противном случае он может оказаться мошенником и продать одну квартиру нескольким людям одновременно.

Как получить налоговый вычет?

Вы сможете получить его, если трудоустроены официально и выплачиваете подоходный налог. Размер налогового вычета – 13% от полной стоимости квартиры, однако он не может превышать порог 260 000 рублей. Для его получения следует подать документы, подтверждающие права на выплаты, в налоговую инспекцию.

Вычет выдается один раз в жизни.

Какие документы нужны при покупке квартиры?

Стандартный список:

документы, подтверждающие личности, которые участвуют в договоре;

документы на квартиру, устанавливающие право собственности, к примеру, договор купли-продажи, договор приватизации или дарения и др.;

ЕГРН;

справка от продавца об отсутствии задолженности;

домовая книга продавца;

договор купли-продажи.

В некоторых случаях могут потребоваться свидетельство о браке, согласие супруга, разрешение органов опеки (если один из собственников не достиг совершеннолетия).

Тщательно изучите тексты договоров покупки. Желательно, чтобы при этом присутствовал риелтор или юрист.

В заключении хотелось бы сказать, что приобретение жилой недвижимости – сложное и ответственное мероприятие. Самостоятельно проходить все его этапы, начиная с поиска жилья и заканчивая оформлением документов на квартиру после покупки, не так просто, как может показаться на первый взгляд. Тем более, когда вы не знаете нюансов данного вопроса и не имеете практических навыков. Каждый шаг должен быть максимально продуман.

Если вы не уверены, что справитесь с задачей сами, обращайтесь в агентство «Твоя квартира». Заказывая сопровождение сделки по покупке квартиры у нас, будьте уверены в компетентности, юридической подкованности и профессионализме наших специалистов. Мы работаем на результат.