Оцените свою квартиру

Сколько стоит Ваша квартира? Узнайте!

Найдите недвижимость

Какая квартира, дом, участок Вам нравится? Выберите!

Обратите внимание

Какие партнеры у нас есть? Посмотрите сами!

Узнайте свои возможности

На какую квартиру Вы рассчитываете? Посмотрите!

Подберите вариант обмена

Какие варианты обмена Вас устроят? Подыщите!

Разместите бесплатно

Своё объявление на нашем сайте. Пришлите!

Продажа квартир в Москве и Подмосковье

Ни для кого не секрет, что продажа недвижимости всегда сопряжена с огромной ответственностью, которая обусловлена высокой стоимостью жилья и наличием всевозможных рисков. Допущенные в документах ошибки, некорректное поведение сторон, чрезмерная доверчивость, неоправданное занижение цены и т.д. – все эти факторы могут способствовать потере серьезной суммы, а иногда и самого имущества. Быстро и выгодно продать квартиру можно только при профессиональном сопровождении и тщательной подготовке к сделке.

1. С чего нужно начинать?

Процедура должна начинаться с определения цели. Именно от ее правильной постановки будет зависеть срок продажи недвижимости, формы расчетов и размер будущего задатка (в случае составления предварительного договора купли-продажи).

Цели могут быть разные. Перечислим некоторые из них:

  • покупка более просторной жилплощади (с доплатой);
  • переезд в меньшую квартиру;
  • потребность в деньгах на получение образования, лечение, свадьбу и иные неотложные нужды;
  • приобретение автомобиля или открытие / развитие бизнеса;
  • отъезд в другой город / пригород / страну;
  • обмен квартиры на частный дом / загородный коттедж;
  • вложение средств в более доходные финансовые инструменты.

Если в дальнейшем вы планируете переехать за город, но не сильно спешите, можно продавать объект в течение нескольких месяцев или лет. В экстренной ситуации, например, когда вы уже внесли задаток за понравившуюся жилплощадь, вам придется поторопиться и реализовать собственность за месяц.

Запомните! Чем быстрее надо совершить сделку, тем меньше будет цена за квартиру!

В соответствии с этим, важно четко осознавать, с какой целью осуществляется продажа. К ней нельзя приступать без точного плана и подготовки.

Риэлторские услуги или самостоятельное урегулирование?

Каждый путь имеет свои плюсы и минусы.

КритерииПродажа с посредникомСамостоятельная работа
Дополнительные расходыЕсть (комиссия риэлтору)Нет
Точность оценки квартирыМаксимально точнаяНеточная
Затраты сил и времениНизкиеВысокие
Юридические рискиНижеВыше
Скорость продажиВыше (в большинстве случаев)Ниже (преимущественно)

Как видно из представленной таблицы, для оперативного и качественного решения вопроса и отсутствия неприятных последствий рекомендуется обратиться к услугам агентства недвижимости. Не бойтесь довериться специалистам, которые помогут завершить процедуру в кратчайшие сроки и с точной гарантией.

3. Оценка квартиры: что влияет на стоимость?

Цена может варьировать в рамках 10-20%. В денежном эквиваленте она будет составлять сотни тысяч рублей! Если вам не хочется продешевить, потеряв 200-500 тысяч, необходимо грамотно оценить квартиру, для чего следует понимать, что именно влияет на ценообразование.

Рассмотрим ключевые критерии, формирующие итоговую сумму:

Кол-во комнат

Это важнейший параметр, по которому покупатели оценивают помещение. Чем больше комнат, тем дороже обойдется квартира. Интересно то, что в пересчете на 1 кв. м наиболее дорогими считаются однушки, а доступными – 4-комнатные варианты. Связано это с тем, что однокомнатное жилье пользуется высоким спросом на рынке в силу низкой цены.

Площадь

Еще один главный пункт, на который сразу обращают внимание. Чем больше метраж (квадратура), тем дороже недвижимость.

Планировка

При равном количестве комнат и одинаковом метраже хорошая планировка гарантированно увеличит стоимость как минимум на 10%. Например, смежные комнаты (с одним входом на двоих) ценятся ниже, чем изолированные (типа распашонка). Удобство всегда в приоритете.

Кухня

Ее размер особенно важен для покупателей с детьми и женщин, поскольку в просторной столовой можно чаще собираться всем вместе за обеденным столом. Кухни менее 7 кв. м являются на сегодняшний день морально устаревшими, а значит, существенно снижают спрос на такую недвижимость. Оптимальной признается кухня от 10 кв.м.

Этажность здания и непосредственно этаж

Обычно первый и последний этажи уменьшают цену на 10%, делая продажу затруднительной, так как большинство людей предпочитают жить «посередине». Многие застройщики продают высокие этажи со скидкой, что очень странно, ведь во всем мире они стабильно дорожают: здесь красивее обзор, нет пыли, выхлопных газов и не так шумно.

Тип и год постройки

Каменные дома, малоэтажные здания без лифта и капитального ремонта, возведенные в 40-е, 50-е, 60-е годы, уверенно проигрывают современным высоткам. Также кирпичные многоэтажки с большим метражом и лучшими планировками ценятся выше, чем панельные.

Прилегающие территории

Существенно ускорить оформление продажи квартиры получится при наличии ухоженного двора, детской и спортивной площадки, удобной парковки, охраны и консьержа. Комфортные условия проживания важны всем.

Балкон или лоджия

Новое добротное остекление с применением пластика или дерева вполне способно добавить 5% к конечной сумме. И, напротив, если это старые рамы с едва держащимися стеклами, то стоимость может даже упасть.

Состояние объекта

Квартиры со свежим ремонтом продаются намного быстрее (к цене «накидывается» 10% и более – около 100-200 тысяч рублей). Современными считают дома, построенные 15-20 лет назад. Квартиры в обветшалых зданиях с устаревшими планировками могут быть отремонтированы, но это мало влияет на стоимость, если только на скорость реализации.

Отопительная система

Встречается индивидуальное и центральное отопление. Плюсы автономного в поддержании нужного микроклимата в помещении без переплат, например, когда стоит хорошая погода или вы куда-то уехали. «Теплый пол» также будет работать в вашу пользу.

Размер платежей за коммунальные услуги

При одинаковой квадратуре и количестве комнат этот параметр различается в 2-3 раза. В хрущевке, к примеру, можно платить 4-5 тысяч рублей, а в новом доме с независимым отоплением – 2-3 тысячи.

Санузел (смежный / отдельный)

При проживании нескольких человек или регулярных визитах гостей раздельный санузел более предпочтительный.

Район

Основное правило – квартиры в центре всегда стоят дороже (при всех равных характеристиках). Недвижимость на окраине или в неблагополучном (криминальном) районе обойдется дешевле, как и дом рядом с предприятием или шумной магистралью. Тихие центральные кварталы среди зеленых насаждений ценятся особенно высоко.

Инфраструктура

На цене положительно сказывается присутствие широкого выбора образовательных учреждений, поликлиник, магазинов, остановок общественного транспорта и прочих подобных объектов, находящихся в непосредственной близости.

Фирма-застройщик

Сокращению срока продажи квартиры будет способствовать тот факт, что здание возведено известной строительной компанией с репутацией.

Готовность к эксплуатации

Это относится к первичному жилью. При покупке на этапе котлована цена недвижимости будет увеличиваться по мере готовности дома.

4. Какие документы следует собрать?

Год от года список документов остается, по сути, неизменным:

  • Удостоверение личности. Им может выступать не только паспорт гражданина, но и документ, удостоверяющий личность офицера, военный билет либо свидетельство о рождении собственника, не достигшего 18 лет.
  • Нотариально заверенное согласие супруга (супруги). Если вы как продавец приобрели квартиру, будучи в браке, она признается совместно нажитым имуществом, и продать ее без участия мужа (жены) не удастся.
  • Правоустанавливающие документы. Это различные типы договоров (купли-продажи, ренты, дарения, мены), свидетельство о государственной регистрации права собственности, свидетельство о праве на наследство (по завещанию или по закону) и т.д. Для объектов, приобретенных после 2016 года, прилагается выписка из ЕГРН.
  • Выписка из домовой книги. Напомним, что она действительна только в течение 1 месяца с момента получения.
  • Справки из БТИ. К ним относят кадастровый паспорт квартиры, ее поэтажный план и пр.
  • Разрешение органов опеки и попечительства. Оно требуется, если в собственниках числится несовершеннолетний ребенок.
  • Договор купли-продажи квартиры. Обычно составляется 3 оригинальных экземпляра документа: два остаются у сторон сделки и один в регистрационном органе.
  • Справка об отсутствии задолженностей по эксплуатационным расходам.

Если необходима помощь в продаже квартиры, понадобиться доверенность. Зачем она нужна?

Потребность в делегировании права наблюдается в 2 случаях:

  • когда человек физически не может присутствовать при мероприятии или заниматься его организацией (находится в тюрьме, на лечении и т.д.).
  • если он абсолютно не разбирается в вопросе и предпочитает урегулировать его с помощью риэлтора либо юриста.

Доверенность бывает 3 типов: разовая (письменно подтвержденное полномочие на одно действие), специальная (на определенное время для нескольких однородных действий) и генеральная (максимальная полнота действий). На основании первых двух третьему лицу поручается сбор документов:

выписки из Росреестра

писем, пришедших на почту

бумаг из налоговой инспекции

судебных решений и иных процессуальных актов

страхового полиса и т.п.

Продажа в целом возможна только по генеральной доверенности. Она обязательно заверяется нотариусом. В ней указывают сроки действия, дату выдачи, сведения об обоих участниках и полномочия поверенного, а также данные о месте подписания.

Доверенности выдаются физическим или юридическим лицам. Это могут быть родственники и близкие, но чаще оформление процедуры берут на себя риелторские компании. Законом предусмотрена защита прав собственника недвижимости: ни один вид поручительства не делает уполномоченного представителя владельцем. Помимо того, поверенный не имеет право совершать каких-либо волевых актов в отношении себя лично, то есть даже при наличии генеральной доверенности он не вправе продать объект самому себе.

5. Как продать недвижимость наиболее выгодно?

Прежде всего, устанавливается как можно более точная цена. Во время рекламной кампании стоимость будет подкорректирована в соответствии со спросом: если на предложение откликнулись менее 3-4 лиц за неделю, расценки слишком высокие. Если же, напротив, звонков довольно много – они занижены, и можно их поднять. Так формируется реальная стоимость.

Конечно, если отсутствуют временные ограничения, можно поднимать цену до тех пор, пока количество желающих не сократится до одного в неделю. Благодаря такой методике вы узнаете максимальную ставку по Москве и области. Кроме того, стоит учесть, что подавляющее большинство – это люди, которые параллельно с приобретением нового жилья ищут покупателя для старого, т.е. свободных денежных средств у них нет.

Данный факт означает, что требуемую сумму вы сможете получить только после реализации их собственной жилплощади, а именно не раньше, чем через 1-2 месяца. Чтобы ускорить процесс, тариф придется понизить. Чем более срочно надо продать недвижимость, тем выше будет процент потери прибыли (до 20%). Если вырученные деньги пойдут на новые «квадратные метры», невыгодно ждать того момента, когда за них предложат максимум, поскольку может подорожать и сам объект.

Рекламируем квартиру

Чтобы о продаже узнали, важно оповестить большое количество потенциальных покупателей. Для этого нужно:

  • Правильно составить объявление, способное привлечь максимальное число желающих.
  • Подготовить качественные фотографии на профессиональный фотоаппарат (минимум 5-8 изображений).
  • Применять разные источники рекламирования, а именно:

1. Сайты риелторских компаний.

2. Обширные базы объектов. Как основной рабочий инструмент они незаменимы для оперативного поиска.

3. Публикации в Интернете на наиболее посещаемых порталах и досках объявлений с целью обеспечения полного охвата заинтересованных лиц.

4. Специализированные СМИ. Для распространения используются не только текстовые, но и графические объявления в зависимости от профиля печатного издания.

5. Наружное оповещение в виде баннеров, расположенных на фасаде продаваемого дома.

6. Расклейку извещений по району. Часто люди привыкли к месту проживания, поэтому при обмене будут искать жилплощадь поблизости.

7. Разброску по почтовым ящикам в ближайших домах. Вероятно, предложение заинтересует ваших соседей.

8. Устное оповещение вашего окружения (знакомых, друзей и родственников).

  • Организовать показы и собеседования для получения выгодных условий. Рекомендуется обращать внимание на любые мелочи, ведь даже незначительные изъяны могут испортить общее впечатление и сорвать соглашение. Необходимо решить все проблемы задолго до их появления.
  • Подготовить четкие ответы на возможные вопросы, чтобы представить жилье в самом лучшем свете, показав все его достоинства.
  • Осведомиться у потенциальных покупателей об их намерениях.

Готовим квартиру и прилегающую территорию

Если рекламная компания увенчалась успехом, к вам начнут поступать звонки для просмотра объекта. В связи с этим, чтобы увеличить шансы успешной продажи, советуем выполнить такие действия:

  • Провести предполагаемого приобретателя наиболее удачным путем из возможных, демонстрируя по дороге плюсы района.
  • Привести недвижимость в товарный и эстетически привлекательный вид, по возможности убрать старую мебель или даже сделать небольшой косметический ремонт.
  • Убраться в подъезде (помыть окна и лестничную площадку, заменить перегоревшие лампочки, стереть надписи, создать чистоту у входа).
  • Замаскировать дефекты (постелить ковер, где поцарапан пол, повесить картину, закрывающую трещину и так далее).
  • Ароматизировать квартиру, ведь приятные запахи психологически настраивают на позитивный лад.
  • Показывать помещение вечером, если вид из окна не такой красивый.
  • Стараться не оставлять посетителя одного.
  • Не суетиться и быть уверенными в положительном исходе.
  • Превратить каждый недостаток в ощутимое преимущество.

6. Порядок оформления задатка

Если договоренность в устной форме состоялась, то нужно как можно скорее получить задаток и закрепить достигнутую договоренность письменно.

Предоплата за квартиру представляет собой денежную сумму, которая передается продавцу и включается в стоимость после покупки (чаще всего это 2-5 % от оговоренной суммы сделки). Она является доказательством намерения сторон и привязывает их друг к другу:

  • покупателю гарантирует то, что недвижимость не продадут, и она будет дожидаться его конкретное кол-во времени;
  • продавцу символизирует о твердости решений приобретателя, вследствие чего поиск покупателей приостанавливается.

Таким образом, задаток стимулирует к исполнению обязательств и является компенсацией убытков (упущенной выгоды) и морального ущерба.

Но просто полагаться на честное слово не надо. Здесь и потребуется помощь юриста в составлении договора.

Итак, какие неизменные пункты должен содержать документ:

  • ФИО сторон, их паспортные данные и адреса.
  • Характеристики недвижимости (конечную цену, площадь и пр.).
  • Сумму предоплаты, способ и сроки ее передачи.
  • Обязательства и ответственность участников.
  • Иные условия (раздел коммунальных платежей, оставление мебели и др.)
  • Сроки регистрации сделки.

Если деньги передаются наличными, а не переводятся на банковский счет, необходимо написать расписку. При наборе текста на компьютере ее заверяют у нотариуса. Однако напомним, что без соответствующего договора аванса она не признается гарантом возврата средств, да и для судебного оспаривания проблематична. Расписка служит лишь для подтверждения получения предоплаты.

7. Дальнейшие этапы

После подписания предварительного договора, можно начинать выписку из квартиры и сбор справок об отсутствии задолженностей по платежам за коммунальные услуги. Имея на руках весь пакет необходимых документов, вы должны вновь встретиться с покупателем и заключить основной договор купли-продажи.

После окончательного денежного расчета и составления расписки о получении денег документы сдаются в регистрационный орган (регистрация обойдется около 2000 рублей). При благоприятном исходе через несколько дней вы можете забрать свидетельство о продаже недвижимости, а покупатель – выписку из Росреестра о регистрации права собственности. Наконец, происходит сдача объекта и ключей (в идеале, по акту приема-передачи).

Какие осложнения могут возникнуть?

  • Многоходовые или так называемые альтернативные сделки, суть которых сводится к необходимости расселения, последовательным обменам или покупке исключительно при реализации старой квартиры. Они могут затянуться на более длительный срок в связи с несогласованностью действий участников.
  • Непредвиденный отказ одного или нескольких субъектов продажи.
  • Документы с истекшим действием (справка БТИ, паспорт и др.) или их отсутствие.
  • Подписание соглашения и получение государственной регистрации пройдут быстрее, если будет участвовать наименьшее количество прошлых и будущих владельцев.

Обременение ипотекой как одна из сложностей

Услуги агентства недвижимости могут понадобиться, если продажа квартиры происходит через ипотеку. Пошагово процесс выглядит следующим образом:

  • стороны обсуждают все детали и договариваются об использовании кредитных средств;
  • заключается предварительный договор, выплачивается задаток и пишется расписка;
  • независимым специалистом оценивается стоимость жилья, которая должна соответствовать указанной в основном договоре цене;
  • продавцу передаются оригиналы или заверенные копии документов для банка;
  • после одобрения кредитора составляется основной контракт на заранее утвержденных условиях;
  • договор регистрируется в МФЦ или непосредственно в Регистрационной палате;
  • берется выписка из Росреестра о переходе права собственности;
  • стороны обращаются в банк, который заключает с приобретателем ипотечный договор и перечисляет на счет продавца оговоренную сумму.

Операция построена так, чтобы минимизировать денежные риски. Если средства переводятся банком либо под его контролем, то неоплата или передача поддельных банкнот исключается. Более реальная проблема возникает, когда банковская организация не одобрила кредит, а продавец уже истратил задаток. Соответственно, ему придется возвращать деньги из своего кармана. Поэтому лучше дождаться одобрения ипотеки и придержать аванс.

Другая ситуация – продажа ипотечной квартиры. Она может проводиться только с разрешения или при участии учреждения, в котором был оформлен кредит. Причин реализовать залоговое имущество масса. Среди них:

  • потеря источника дохода,
  • желание расширения жилплощади,
  • заработок на перепродаже,
  • личные мотивы (развод, женитьба, переезд и т.д.).

Итак, предлагаем 2 законных способа:

  • досрочное погашение ипотеки соискателем,
  • перезайм долга другим человеком.

Заметим, банку главное вернуть деньги, а значит, искать выгодные варианты, чтобы хватило денег еще и владельцу недвижимости, он не будет. Исходя из этого, советуем самостоятельно подбирать покупателей или воспользоваться риэлтерским сопровождением.

8. Частые ошибки

Чтобы сделка прошла быстро и гладко, избегайте следующих распространенных ошибок:

  • Неправильной оценки квартиры. Если выставлена слишком высокая цена, то объект не будет продаваться долгое время даже при большом потоке рекламы и качественных объявлениях. Если же, наоборот, заявлена слишком низкая стоимость, то помещение будет куплено за считанные дни, однако, вы гарантированно упустите свою выгоду, эквивалентную сотням тысяч рублей.
  • Отсутствия подготовки квартиры к продаже. Продавать недвижимость без определенной подготовки крайне тяжело: хотя многие и будут гнаться за дешевизной, плохое состояние жилплощади отрицательно скажется на спросе.
  • Неумения вести переговоры. Важно заранее продумать, какие вопросы могут задавать покупатели, ниже какого порога вы не готовы опускать цену и другие аспекты будущей процедуры. Не уверены в своих силах? Смело подключайте профессиональных риелторов и юристов.
  • Нарушений в оформлении документов. Некорректно составленная документация требует немедленного переоформления (в лучшем случае), а в худшем – могут возникнуть финансовые и процессуальные последствия таких оплошностей.

Заключение

Если вы решили самостоятельно продавать квартиру, то советуем несколько раз подумать и взвесить все «ЗА» и «ПРОТИВ». Во избежание потери денежных средств и самой недвижимости рекомендуется сразу обращаться в проверенные риэлторские фирмы. Квалифицированные специалисты оценят стоимость помещения, проанализируют его юридическую чистоту и проверят, насколько полным списком документов вы владеете в настоящий момент. Риелторы разработают грамотную схему коммуникации с заказчиками и выберут оптимальное место подачи рекламы. Они устроят показы жилища, в рамках которых точно установят самого надежного кандидата – такого, кто не изменит своего решения.

Преимущества сотрудничества с нами

  • Финансовая выгода!
    Подобрать наилучшую цену для вашей квартиры – наша первостепенная цель. Именно поэтому специалисты стараются приложить все усилия для заключения оптимально продуктивного соглашения.
  • Максимальная надежность!
    Мы дорожим своей репутацией. У нас за плечами многолетний опыт урегулирования сложнейших проблем. Благодаря высокому профессионализму нами гарантируется повышенный уровень ответственности.
  • Экономия времени!
    Компания возьмет на себя сбор всей необходимой документации, проведение переговоров, рекламирование и согласование других ключевых моментов.

Мы осуществляем:

  • предварительную консультацию;
  • осмотр объекта и его оценку;
  • поиск покупателей, используя разные каналы;
  • профессиональную фотосъемку помещения;
  • участие в обсуждениях и переговорах;
  • сбор справок, свидетельств и т.д.;
  • уточнение размера окончательной суммы;
  • подготовку и составление договоров;
  • аренду банковских ячеек;
  • организацию проверки купюр;
  • регистрацию в Росреестре и получение выписки;
  • подписание акта приема-передачи.

Компания «Твоя квартира» давно занимается куплей-продажей в Московской области и Москве. Мы обеспечиваем конфиденциальную юридическую помощь, если того требует ситуация. У нас клиентов ожидает персонализированный подход и индивидуальное обслуживание.