Оцените свою квартиру

Сколько стоит Ваша квартира? Узнайте!

Найдите недвижимость

Какая квартира, дом, участок Вам нравится? Выберите!

Обратите внимание

Какие партнеры у нас есть? Посмотрите сами!

Узнайте свои возможности

На какую квартиру Вы рассчитываете? Посмотрите!

Подберите вариант обмена

Какие варианты обмена Вас устроят? Подыщите!

Разместите бесплатно

Своё объявление на нашем сайте. Пришлите!

Оформление доли в квартире

Покупка и продажа доли в квартире

Вы хотите купить или продать долю в квартире, но опасаетесь, будет ли все честно и чисто, так как, кроме вас, жильем владеют и другие люди, чаще всего незнакомые? К сожалению, подобные опасения небеспочвенны. Продажа, как и покупка доли в квартире, считается одной из самых сложных сделок.

Наиболее спорными являются вопросы, касающиеся отношений между содольщиками (сособственниками), гипотетических препятствий при купли-продаже жилья, невозможности определения реальной территории, принадлежащей каждому из дольщиков. Помимо этого, могут появиться трудности с правильным оформлением договора и возникнуть ситуации, когда кто-либо из владельцев отдает свою часть на правах «дарения». Все подобные риски следует рассмотреть в первую очередь.

Доля в квартире: что это?

Если говорить юридическими терминами, то это будет звучать как «доля в праве собственности на квартиру». В соответствии с Гражданским кодексом РФ, недвижимость считается общей собственностью только тогда, когда ею владеют от двух и более человек. Так, общая собственность может оформляться как совместная. Это значит, что владельцы не устанавливают в ней свои доли. Другим вариантом является долевая собственность – доли закрепляются за каждым владельцем.

Самый известный пример совместной собственности – жилье, купленное супругами вместе, но записанное на одного из них. Вне зависимости от этого, любые манипуляции с квартирой могут совершаться исключительно при согласии обоих сторон, что требует нотариального заверения. Кроме того, эта же пара, определив размер каждой доли, может переоформить собственность на долевую. При этом каждый будет распоряжаться своей долей без согласия второго владельца.

Можно сделать вывод, что долей в квартире называется часть права владения жильем. Она представляет собой некую невидимую территорию, которую нельзя отнести к какой-либо комнате. Здесь речь идет именно о размере, который обозначается дробью, к примеру, 1/3 или 1/8 квартиры.

Кто может быть первым претендентом на покупку?

Следующий немаловажный момент при продаже доли – правило определения преимущественного выкупа. Его смысл заключается в том, что каждый собственник, желающий продать свою часть, в первую очередь должен предложить ее другим содольщикам. Для этого в письменной форме нужно уведомить их о своем желании продать долю, тем самым предоставляя возможность кому-то из них выкупить ее до того, как она будет приобретена посторонними людьми.

При продаже доли квартиры третьим лицам ее стоимость не должна быть выше той, которая озвучивается содольщикам. Решение о покупке принимается в течение 30 дней. Если никто из совладельцев не сообщил о том, что планирует совершить покупку долевой собственности, она выставляется на продажу.

Важно! Если при получении отказа от собственников продавец решает поменять условия сделки, то необходимо снова уведомить всех и дождаться согласия либо отказа.

Возможные проблемы

Нередко продавец сталкивается с такой сложностью, как оповещение всех дольщиков. Связано это с тем, что порой их не так просто найти. Решить этот вопрос можно путем предоставления доказательств того, что уведомления были отправлены всем. В случае, когда информация о проживании какого-либо содольщика отсутствует, для официального подтверждения этого факта потребуется справка из администрации или адресного бюро.

Также может возникнуть весьма неприятная ситуация, когда один из собственников намеренно избегает получения уведомления. И, к сожалению, законов, принуждающих его получить извещение, не существует. Однако выход есть – долевое оформление по договору дарения. Для того чтобы подарить свою часть, не нужны соглашения владельцев других долей. Таким образом, последние рискуют однажды увидеть в своей квартире постороннего человека.

Немаловажную роль в теме купли-продажи доли играют отношения между собственниками. Нередко продать комнату желают с целью навредить родственникам из-за какого-либо непримиримого конфликта. Сюда можно отнести развод, раздел имущества, наследство. Покупатель в этом случае имеет свои преимущества. Так, у него появляется возможность постепенно выкупить всю квартиру. Кроме того, выкуп частями обойдется дешевле. Как правило, стоимость доли прилично занижена.

Тот, кто хочет приобрести часть, должен четко представлять, для чего это нужно. Если целью является проживание, стоит заранее узнать о своих будущих соседях. В погоне за дешевыми квадратными метрами можно оказаться в центре конфликта. Если же покупка требуется с целью прописки, проблем возникнуть не должно. Помните, что подозрительная дешевизна не может быть случайной. В любой затруднительной ситуации лучше обратиться к опытным риелторам за помощью в продаже или покупке доли в квартире.

Законодательная сторона

  • Нормы о долевом имуществе – ст. 244-259 ГК РФ.
  • Отдельные положения – Закон о приватизации жилищного фонда.
  • Порядок регистрации собственности – Федеральный закон о госрегистрации недвижимости.
  • Преимущественный выкуп доли – п. 1 ст. 250 ГК РФ.
  • Продажа не раньше чем через месяц после уведомления всех владельцев – п. 2 ст. 250 ГК.
  • Правовые последствия в случае несоблюдения преимущественного права – п. 3 ст. 250 ГК.
  • Начало срока исковой давности с момента, когда гражданин узнал о нарушение его прав – статья 200 ГК РФ.

В 2016 году нормы регистрации немного изменились. Теперь сделки по отчуждению доли требуют обязательного удостоверения нотариуса.

Касаемо порядка оформления продажи доли в квартире – он не претерпел никаких реформ. Составление договора осуществляется в соответствии с нормами ст. 554-555 ГК РФ. Сделка перехода права собственности завершается регистрацией в Росреестре.

Порядок оформления

Продавая долю, необходимо учитывать, что реализация сделки невозможна, если недвижимость находится в общей собственности. Для этого следует выделить долю и закрепить свое право на нее. Приступать к продаже можно только тогда, когда часть выделена, а запись с указанием данных собственника занесена в Росреестр.

Чтобы сделку не признали недействительной, важно соблюдать определенный порядок:

Обсуждение продажи с сособственниками

Если кто-то из них решить выкупить долю, то уведомления не потребуется. В противном случае, оно необходимо.

Получение ответа содольщиков

В случае отказа можно приступать к процессу продажи третьему лицу. Иначе нужно будет дожидаться истечения месячного срока.

Поиск покупателя

Здесь можно прибегнуть к любым способом. Обычно используются СМИ, реклама в интернете, услуги агентств и др.

Обсуждение условий с покупателем

На данном этапе важным моментом является то, что условия должны соответствовать тем, которые прописаны в уведомлениях. Если покупатель хочет их изменить, ему нужно подготовиться к месячному ожиданию ответа сособственников. При этом существует вероятность, что один из содольщиков согласиться на выкуп.

Заключение договора купли продажи

Он подписывается обеими сторонами, после чего заверяется нотариусом.

Оформление акта приема-передачи

По этому акту выполняется передача доли. А сам акт прилагается к договору.

Необходимые документы

Для удачной реализации сделки купли продажи доли квартиры потребуется наличие:

  • Паспорта собственника доли.
  • Паспорта покупателя.
  • Документов, подтверждающих право на долю (выписки из ЕГРН).
  • Документов, устанавливающих право на собственность, то есть указывающих на основание получения права.
  • Кадастрового паспорта квартиры, содержащего описание ее характеристик и подтверждающего постановку объекта на учет.
  • Технического паспорта квартиры с указанием отсутствия незаконной перепланировки.
  • Отказов от выкупа других совладельцев в письменной форме или подтверждения отправки уведомления.
  • Разрешения от органов опеки в том случае, если прописан ребенок, либо доля принадлежит несовершеннолетнему.
  • Нотариального согласия супруга.

Также могут потребоваться иные документы. Среди них: справка о задолженности по оплате коммунальных услуг, выписка из домовой книги о составе прописанных лиц и пр. На основании собранного пакета и оформляется договор купли-продажи доли в квартире.

Нюансы составления договора

Для этой цели используется стандартный образец ДКП. К особенностям оформления можно отнести необходимость точного описания доли, которая продается, с указанием процентного или дробного соотношения к площади всей квартиры.

В соответствии с типовой формой в договоре должны быть прописаны следующие пункты:

  1. Ф.И.О. всех участников сделки
  2. Предмет сделки (адрес квартиры, ее основные характеристики и др.)
  3. Данные о лицах, которые будут проживать в квартире после продажи доли
  4. Порядок расчетов
  5. Порядок передачи доли
  6. Права и обязанности сторон
  7. Подписи сторон

Для более подробной детализации сделки стороны могут включить в договор дополнительные условия.

Нотариальное заверение: нужно ли оно?

C января 2016 года отчуждение доли в квартире требует обязательного нотариального заверения. При этом участие нотариуса предусматривалось только в случае сделок с посторонними лицами. Однако с января 2018 года заверение необходимо при заключении любых сделок, связанных с отчуждением доли.

Нотариальное заверение предполагает проведение специалистом правовой экспертизы предоставленных документов. Нотариус может сам составить договор купли-продажи в соответствии с пожеланиями сторон и при соблюдении правовых норм. Если необходимо, производится техническое сопровождение сделки, что включает подачу документов в государственные органы для регистрации перехода права собственности.

Участие нотариуса в сделках, имеющих отношение к отчуждению доли, соответственно, увеличивает расходы собственника. Несмотря на это, степень правовой безопасности существенно повышается.

Советы

Важно обсудить гипотетические проблемы до момента заключения сделки. Обязательно познакомьтесь и поговорите с другими жильцами.

О правилах совместного проживания, тем более в условиях коммунальной квартиры, нужно договориться заранее в устной или письменной форме и заверить соглашение у нотариуса.

Необходимо владеть как можно большей информацией о личности продавца. Тщательно проверяйте все документы и уделяйте внимание даже незначительным мелочам, что впоследствии поможет избежать рисков.

Какие подводные камни существуют?

Купля-продажа доли в квартире может затянуться в связи со следующими нюансами:

  • Прописан ребенок. Органы опеки должны дать свое согласие, так как в квартире будет проживать постороннее лицо.
  • Наличие перепланировки. Ее необходимо узаконить и, соответственно, получить новый техпаспорт.
  • Согласие супруги/супруга. Если брак официально зарегистрирован, его наличие обязательно.

Сделка заслуживает особого внимания, если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему лицу. Запрещено продавать часть, когда есть риск, что ребенок останется «на улице», то есть не получит другого жилья. Оформление покупки комнаты, зарегистрированной на ребенка, возможно только при соблюдении следующих условий:

  • на него зарегистрирована другая жилая площадь, пригодная для проживания;
  • он проживал по другому адресу, и у него была другая прописка;
  • после продажи на его имя было куплено другое жилье, по качеству аналогичное проданному.

Даже в случае соблюдения всех вышеперечисленных условий необходимо разрешение органов опеки. Они, в свою очередь, требуют наличия следующих документов:

  1. паспорта опекуна;
  2. свидетельства о рождении ребенка;
  3. заявления о разрешении на продажу;
  4. документов, подтверждающих право на квартиру;
  5. документов на покупаемое жилье;
  6. прочих документов, которые подтверждают соблюдение интересов ребенка.
Интересы несовершеннолетнего человека представляют родители или официальные опекуны.

Самое главное, все процедуры должны быть проведены на основании законодательства, то есть через договор купли-продажи доли. Чтобы избежать возможных рисков, стоит воспользоваться услугами проверенных агентств.

Часто задаваемые вопросы

Как поступить в том случае, когда совладельцы не дают своего согласия на продажу доли в квартире?

Прежде всего, следует соблюсти порядок приоритетного права выкупа. Чтобы совладельцы не заявили о том, что они не получали извещения, его необходимо отправить официальным способом. Для этого уведомление отправляется по почте, то есть ценным письмом с обязательной отметкой о вручении. Помимо этого, можно воспользоваться курьерской доставкой. Тогда у продавца будут на руках документы, официально подтверждающие вручение уведомления. Как уже известно, с даты получения должно пройти 30 дней, после чего собственник может заключать сделку с посторонним лицом.

Что делать, если содольщик уклоняется от получения уведомления?

В данной ситуации актуальны способы отчуждения, которые не требуют согласия содольщиков. Передать долевую часть постороннему лицу можно путем заключения договора дарения. Собственником может стать абсолютно любой человек. Риски заключаются в том, что сделка может признаться недействительной. Так произойдет, если вместо дарения будет доказан факт продажи.

Кроме того, можно использовать договор займа. На его основе собственник получает от потенциального покупателя определенную сумму под залог доли. По истечению установленного договором срока деньги остаются у продавца, а доля переходит к займодателю.

Помощь профессионалов

Можно сделать вывод, что подобная сделка считается одной из самых сложных. Не всем желающим удается быстро продать долю без участия риелторов. Специалисты компании «Твоя квартира» имеют большой опыт работы с недвижимостью разных категорий, в частности с долями. Если вы не располагаете достаточным количеством свободного времени или не можете прийти к консенсусу с другими собственниками, обращайтесь к нам. В услуги входят:

  • оценка объекта;
  • подготовка необходимых документов;
  • продажа доли за короткие сроки;
  • получение клиентом средств на законном основании.

Наши специалисты помогут выйти даже из непростой ситуации. Они сопровождают каждый этап сделки, подробно отвечая на любые возникающие вопросы. «Твоя квартира» – профессиональное риелторское агентство, которому вы можете полностью довериться.