Оцените свою квартиру

Сколько стоит Ваша квартира? Узнайте!

Найдите недвижимость

Какая квартира, дом, участок Вам нравится? Выберите!

Обратите внимание

Какие партнеры у нас есть? Посмотрите сами!

Узнайте свои возможности

На какую квартиру Вы рассчитываете? Посмотрите!

Подберите вариант обмена

Какие варианты обмена Вас устроят? Подыщите!

Разместите бесплатно

Своё объявление на нашем сайте. Пришлите!

Покупка квартиры в ипотеку

Вы хотите купить собственное жилье, но не располагаете достаточным количеством средств? В данном случае покупка квартиры в кредит – оптимальный вариант. Но не каждый человек может похвастаться юридической подкованностью в данной сфере, из-за чего возникает масса вопросов, в которых нужно разобраться. И мы, в свою очередь, постараемся подробно ответить на каждый из них.

Ключевые моменты оформления покупки квартиры в ипотеку

В 2017-2018 годах многие банки значительно снизили процентные ставки по ипотеке, что не может не обрадовать тех, кто задумался о приобретении жилой недвижимости в кредит. Для заключения такой сделки необходимо документально подтвердить свою платежеспособность и подобрать объект, соответствующий требованиям кредитной организации, то есть являющийся для нее ликвидным.

К особенностям покупки квартиры через ипотеку относят следующие моменты:

  • Согласно закону, приобретенное в ипотеку жилье становится залогом. Пока осуществляется платеж, оно принадлежит банку, но вы имеете право им пользоваться.
  • Максимальный срок выплаты составляет 30 лет. При выборе большого срока ежемесячный платеж, соответственно, уменьшается.
  • Обычно первый взнос рассчитывается в размере 10-30% от стоимости квартиры. Однако существуют банки, не требующие его внесения.
  • Досрочное погашение возможно всегда, при этом никто не имеет права устанавливать какие-либо комиссии.
  • Банки не могут отказывать при предъявлении государственных сертификатов (на материнский капитал, вынужденных переселенцев) для погашения займа.
  • Кредитные организации всегда проверяют платежеспособность заемщика, а также устанавливают его трудовой стаж.

Некоторые учреждения предоставляют ипотеку всего по двум документам. Но в этом случае ставка может быть очень высока, а первоначальный взнос доходить до 50% от общей стоимости. Это легко объясняется: банк компенсирует риски, на которые идет, владея минимальной информацией о дебиторе.

  • Новостройки
  • Вторичка
  • Квартира-студия
  • Апартаменты
  • Комната/доля

Новостройки

Безусловно, самый выгодный вариант покупки квартиры в ипотеку – строящееся жилье. В этом случае у вас будет договор не купли-продажи, а цессии или долевого участия. Вне зависимости от типа договора, самый главный вопрос – как оформить квартиру в ипотеку так, чтобы ставка была минимальной?

Существует несколько факторов. На одни вы вряд ли сможете повлиять, другие так или иначе поддаются изменениям. От чего же зависят ипотечные проценты?

  1. Суммы первоначального взноса. Чем он больше, тем меньше проценты.
  2. Срока кредитования. В некоторых организациях актуально следующее правило – чем длиннее срок, тем выше ставка.
  3. Вашего согласия на ипотечное страхование. Обычно страхуются недвижимость и жизнь, иногда к ним добавляется титульное страхование – от риска утратить право собственности. Залог страхуется всегда, поскольку без него никто не станет заключать с вами договор. А страхование жизни или титульное страхование – ваш выбор. Однако отказ может быть чреват повышением ставки (своего рода санкции).
  4. Наличия зарплатной карты банка. Она у вас имеется? Это бонус. Кроме того, если зарплатный счет находится там же, где вы планируете брать ипотеку, не нужно предоставлять справку о доходах.
  5. Выбора жилья у аккредитованного банком продавца – надежного застройщика. На сайте выбранной вами финансово-кредитной организации можно найти список таких юридических лиц. При этом можно получить скидки или субсидии по процентам в соответствии с условиями специальных соглашений.

Если вы нашли новостройку, аккредитованную выбранным вами банком, сроки на одобрение существенно сократятся, а проценты снизятся. При этом кредитная организация переведет деньги сразу на счет застройщика.

Вторичка

Что касается вторичного рынка, здесь обязательно потребуется независимая оценка покупаемого жилья, которую придется оплачивать вам. Также есть определенный риск утраты права собственности или титула. Проще говоря, если сделка по приобретенной в ипотеку квартире признается судом недействительной, при отсутствии страховки вся ответственность и ущерб лягут на вас. Другое условие, предъявляемое к дому – он не должен стоять на учете по реконструкции, сносу или капитальному ремонту.

Дебитор получает деньги только после заключения кредитного договора, а продавец – после подписания договора купли-продажи. До этого момента для хранения денег можно использовать сейфовую ячейку либо открыть счет и положить на него определенную сумму, если планируется безналичная оплата.

Квартира-студия

Многим известно, что данная планировка подразумевает отсутствие перегородки между комнатой и кухней. Входя в категорию бюджетного жилья, студия пользуется высоким спросом на территории России. Приобрести подобный объект можно как в строящемся доме, так и на вторичном рынке. Соответственно, все условия и требования во время оформления документов на покупку такой квартиры в ипотеку будут идентичны указанным выше.

Решив приобрести студию, тщательно проверяйте бумаги, подтверждающие законность перепланировки. В противном случае сделка будет считаться недействительной.

Апартаменты

При покупке этого вида жилья ставка зависит от тех же факторов, что и при приобретении вторички. Однако здесь есть ряд своих особенностей. Апартаменты должны:

  • являться структурно обособленным помещением;
  • быть подключенными ко всем коммуникациям;
  • размещаться на надземных этажах.

Требования, предъявляемые к дому:

  • износ – не более 50 %;
  • отсутствие постановки на учет по капремонту, реконструкции и т.п.;
  • этажность – не менее двух;
  • локация – любая, кроме бывших пансионатов, санаториев, домов отдыха, гостиниц, лагерей, воинских частей.

В целом, все действия, которые осуществляются при покупке апартаментов, аналогичны действиям при приобретении обычной квартиры. Вне зависимости от того, будет ли у вас новое или старое жилье, ипотечное имущество является залогом.

Комната/доля

Что делать, если нужна комната или доля в квартире? В связи с неликвидностью подобного рода залога, вы, скорее всего, получите средства под большие проценты. Они будут зависеть от первоначального взноса, согласия на страхование, наличия зарплатной карты и др. Здесь также есть свои нюансы:

  • Дома, стоящие на учете по сносу, капремонту, реконструкции, не котируются.
  • Изолированность помещения. Рассматривается только отдельная комната.
  • Документальное подтверждение порядка пользования жильем. Для этого нужно соглашение всех участников либо решение суда.
  • Обязательное соблюдение Правил о преимущественном праве покупки между другими собственниками. Это значит, что каждый собственник должен быть в письменной форме уведомлен о решении продавца выставить свою долю (комнату) на продажу.

Квартира в ипотеке

Для того чтобы получить кредит на покупку квартиры, которая была приобретена в ипотеку другим человеком, необходимо прийти в банк и переоформить ее на себя. Именно так осуществляется замена залогодателя. Банк гасит заем продавца, а вы регистрируете сделку перехода залога и права.

Порядок оформления покупки квартиры в ипотеку

По сути, при выборе любого объекта недвижимости ваши действия будут примерно одинаковыми, но есть некоторые отличия.

Новостройка:

  • Узнайте, в каких банках аккредитован ваш застройщик.
  • Решите, воспользуетесь ли вы услугами риэлтора при покупке квартиры в ипотеку или будете самостоятельно сотрудничать с банками.
  • Далее строительной компанией подготавливается ДДУ (Договор долевого участия), который согласуется с финансовой организацией.
  • Дебитор подписывает ДДУ и кредитный договор.
  • Выполняется страхование жилья и жизни. Вы можете отказаться, что повлечет за собой увеличение процентной ставки.
  • Сделка регистрируется.
  • Подтверждается первоначальный взнос, для чего нужна выписка из счета или платежка.
  • С банком заключается договор цессии или переуступки прав. До регистрации застройщик не имеет права принимать от вас деньги, если только не был составлен предварительный договор.
  • Банк переводит деньги продавцу.
  • Право собственности регистрируется после сдачи дома в эксплуатацию. Однако квартира будет находиться в залоге до погашения.

Вторичка:

Первые два этапа остаются такими же, как при покупке квартиры в новостройке, с третьего начинаются изменения.

  • С продавцом заключается предварительный договор. В соответствии с ним вносится задаток обычно в размере первоначального взноса.
  • Проводится экспертиза и сбор документов, которые подаются в банк на одобрение.
  • Если организацию все устраивает, вы оформляете ипотеку, заключаете договор купли-продажи с продавцом и отдаете документы на регистрацию.
  • Деньги выдаются после заключения кредитного договора. С продавцом чаще всего рассчитываются после подачи документов на регистрацию. Средства можно хранить в ячейке или на счете.
  • Итог – получение вами свидетельства о регистрации права собственности, на что уходит примерно 7-10 дней. Однако жилье остается в залоге до полного погашения кредита.

Если по каким-либо жизненным обстоятельствам вы лично не можете присутствовать на сделке или не располагаете свободным временем, обратитесь за помощью в покупке квартиры в ипотеку к риелтору. За определенную сумму сотрудник агентства пройдет за вас все процедуры по оформлению. Также вашим представителем может выступать любой другой человек – родственник, друг, знакомый. Для этого следует выписать доверенность на покупку жилья, а как правильно это сделать, подскажет нотариус. Вариант с доверенностью пригодится тогда, когда, к примеру, недвижимость находится в другом городе.

Каковы требования к заемщику?

  • Возраст: от 20-21 года и до 65-75 лет (к моменту полного погашения).
  • Стаж работы на последнем месте: не менее полугода.
  • Общий стаж работы: не менее 1 года за последние 5 лет.
  • Российское гражданство (некоторые банки не выдвигают этого требования).
  • Прописка на территории Российской Федерации (спрашивают не во всех банках).
  • Созаемщики: до трех человек, доход которых учитывается при расчете суммы кредита.

Какие документы необходимо предоставить?

Эта процедура разделяется на этапы. Но в первую очередь вы подаете заявку на рассмотрение и только после ее одобрения приступаете к сбору документов.

1. Для подачи заявки:

  1. паспорт;
  2. второй документ, удостоверяющий личность;
  3. заявление в виде анкеты;
  4. справка о доходах (если вы владелец бизнеса – управленческая отчетность и налоговые декларации);
  5. трудовая книжка с заверением работодателя (для военных – справка установленного образца);
  6. документы от созаемщиков, аналогичные вашим;
  7. документы на залог.

2. После одобрения кредита:

  1. Документы по выбранной квартире, а конкретно:
    • технические и правоустанавливающие документы;
    • выписка из ЕГРН;
    • оценка;
    • справка из паспортного стола.
  2. Подтверждение внесения взноса (одно из двух):
    • выписка со счета;
    • расписка продавца о том, что средства получены.

3. При использовании программы «Молодая семья» еще потребуются:

  1. Свидетельство о браке.
  2. Свидетельство о рождении ребенка.

4. При использовании материнского капитала:

  1. Сертификат на него.
  2. Справка об остатке средств.

5. Банки вправе требовать дополнительные документы на свое усмотрение.

Что вы подпишете в процессе покупки жилья?

  1. Договоры:
    • кредитный;
    • приобретения недвижимости с помощью кредитных средств;
    • страхования;
    • долевого участия и переуступки (в случае строящегося дома).
  2. Закладную.
  3. Уведомление о полной сумме кредита.

Возврат налогового вычета

Интересным моментом, о котором не все знают, является то, что НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку возвращается. Проценты по кредиту также подлежат возврату. Это является компенсацией государства за фактические расходы на приобретенное жилье и сумму погашения процентов, которые были уплачены по целевой ипотеке.

НДФЛ – 13 %, то есть максимум 260000 и 390000 рублей.

При использовании материнского капитала, данные средства не учитываются, поскольку он не облагается налогом. В случае покупки жилья у родственников по закону вы тоже не получите налоговый вычет обратно. Кроме того, он может быть получен физическими лицами (вне зависимости от национальности), которые официально работают в России. Имущественные вычеты получают не только в налоговой, но и у работодателей по вашему заявлению. При этом воспользоваться своим правом вы можете только единожды.

Таким образом, подать на возврат налогового вычета имеет право каждый гражданин в любое время: со следующего года после покупки и на протяжении трех лет.

Ипотечные программы: виды

В рамках каждой из этих программ банки предлагают свои акции, бонусы и др.

Готовое жилье

Строящееся жилье

Военная ипотека

Материнский капитал

Молодая семья

Целевая ипотека

Какие существуют альтернативы?

Ипотека имеет альтернативу, а именно – нецелевой кредит. Что это такое? Вы просто берете в банке определенную сумму и тратите ее по своему личному усмотрению. Желаете построить дом? Стройте. Хотите квартиру на вторичном рынке? Без проблем. Давно мечтаете провести ремонт? И тут вас никто не ограничивает. При этом кредитная организация не будет требовать оформления залогового жилья, вы избавитесь от дополнительных трат на оценку, страхование имущества, регистрацию сделки и т.п. Но есть обратная сторона медали – высокая процентная ставка.

Покупка квартиры в ипотеку – не такая сложная процедура, если подойти к ней со всей ответственностью. Как уже известно, условий и вариантов оформления сделки множество, поэтому всегда есть выбор. Помимо этого, можно воспользоваться услугами агентства недвижимости. В любом случае решать, как правильно поступить, только вам и вашей семье.